揭秘鄂尔多斯房价6年涨6倍真相 房产泡沫还将更大

　　  [提要]鄂尔多斯人买房并不是为了让钱滚动起来不断升值，鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径，因此二手房成交极为清淡。

　　◆鄂尔多斯人买房并不是为了让钱滚动起来不断升值，鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径，因此二手房成交极为清淡。

　　◆鄂尔多斯人愿意买自己熟悉的城市的房产。这些城市常年不断有当地政府或机构以及开发商在鄂尔多斯组织的各种推介活动。

　　◆鄂尔多斯是个感性的、真诚的、质朴的、直率的城市。看好了东西无需更多踌躇，立即出手。

　　“空城”实力

　　下15点50分，我们大连地产一行从机场出发不到半个小时，就来到鄂尔多斯康巴什新区。鄂尔多斯市政府正在这里举办一个廉政方面的会议，因此，除了轿车之外的其他车辆全部禁行。“以前也这样，政府有些重要的会议就会封路或者部分禁行”。前来接机的鄂尔多斯报业集团的司机证实了这一点。也许正因此，这座政府投资50亿元、被美国《时代周刊》称为“鬼城”的康巴什新城更显得空旷冷落，几乎见不到行人，驶过的车辆寥若晨星。偶尔驶过一辆花色公交大巴，据说全部是免费的，但里面仍然空空荡荡，这里的空气都让人感到有些凝滞。

　　但鄂尔多斯的市政府，就坐落在新城中心。气宇轩昂的3栋12层的党政大楼，正对着宽200米、长2400米的全球最大的成吉思汗广常成吉思汗和骏马的巨大雕塑，使整个广场气势非凡。广场南端矗立着新区六大地标性建筑，参照蒙古包形式设计的大剧院、书籍样式的图书馆和以岩石为原型的博物馆等。围绕广场规划整齐、散射四周的街路无比的宽阔，8-10辆车并行无忧。两旁行道树碧绿成荫。一期建设的32平方公里的康巴什新区，目前只有人口2.8万，上千名公务员绝大多数仍住在老城区东胜，上下班每天近30公里的路程车接车送。

　　为什么要在沙漠中建一座康巴什新城？据说是因为东胜老城区缺水，并且老城区周边丘陵密布，缺少了发展空间。而人均GDP超越香港，一掷数十亿不用眨眼的雄厚的财政实力，恐怕才是这座沙漠新城崛起的真正推手。

　　“空城”的高房价

　　鄂尔多斯，因“扬眉吐气”而勃兴，因经济勃兴而刺激楼市的繁荣。康巴什这样一座“空城”，其新开楼盘的单价已达6000元。并且开一栋，几乎卖光一栋。

　　8月4日的鄂尔多斯薄阴天气，风力3-4级。前一日刚刚下过一场中雨，但在康巴什新区，风中仍夹杂着些许细沙，在路上行走不一会，上下牙齿一咬合，便会发出细碎的咯吱咯吱的声音。

　　2004年前，康巴什还只是片荒漠，两个小村庄不到1400人。一面临山，三面环河，新城区风水极佳。2004年新区基础设施建设开始，随后房地产开发陆续展开，鄂尔多斯市党政机关也在2006年7月搬迁至此。

　　站上广场高处，党政大楼的背后是成片的西式别墅向远处延伸，除去办公区域，造型现代的公寓、连片的住宅更是随处可见。但看不到有人居住的迹象。。新区东北部还规划有文化创意产业园。这项名为“鄂尔多斯100”的项目2008年启动，将由世界100名设计师设计100栋别墅作为住宅，并建设酒店、工作室等。但是在这超过2平方公里的区域内，虽然设计模型已经有了，但在建的屈指可数。

　　鄂尔多斯工商联书记李欣良告诉我们，新区的住宅非常好卖，也多为鄂尔多斯人购买。鄂尔多斯老城区的房价在7000-8000左右，好的在一万元以上，顶级的别墅、豪宅能达到2-3万元。而康巴什新区目前新房均价在6000元左右，总体估算，鄂尔多斯的房价6年大概上涨了6倍。单价和涨幅都已经超过内蒙古省会城市呼和浩特。

　　鄂尔多斯日报的记者说，鄂尔多斯有钱人的三大爱好就是买好车，买好房，打麻将。他们在本地买房，康巴什是重要选择。而在老城区的改造中，也催生出每年3至4万人的购房需求；除了回迁，就是另买新房。因此，也有一部分在康巴什新区买房。而在鄂尔多斯市的规划中，32平方公里的新区一期建设还不能满足需求，规划70平方公里的二期建设也已开始。其中也只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地。包括县(乡)在内的康巴什总体面积共352平方公里。

　　空城里的“沙漠炒房团”

　　康巴什唱的“空城计”，是否也因有炒房团活动使然，是否也有泡沫泛起？

　　我在酒店报架上陈列的一本叫做《大地产》的杂志看到一篇文章，其中披露了这样一个数据：2010年鄂尔多斯市一手房每年成交几百万平方米，而二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上的二手房中介非常稀少。这说明鄂尔多斯人人买房并不是为了让钱滚动起来不断升值，鄂尔多斯人对当地房地产的投资几乎没有从房市上退出的需求和途径，因此二手房成交极为清淡。

　　然而，当不断袭来的通货膨胀的危机，不断对冲着财富爆炸式的增长速度，，迫使鄂尔多斯人的购房投资意识也在迅速觉醒。“新区房子卖得快，是因为鄂尔多斯人开始以投资心理来买房，而非自祝如今，一个人有三四套房很正常。”鄂尔多斯的一家中介机构负责人如此判断，“鄂尔多斯楼市的确有泡沫。但从资金能力、投资取向来看，至少三五年内，当地房价还会持续涨。”“鄂尔多斯房地产市场有大把的资金支撑，一是煤炭能源企业资金充足，二是社会闲散资金很多。有闲钱就扔在这上面。投资心理比较膨胀。”

　　2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入，更是与民间高利贷相互倚重，成为彼此的助推器。鄂尔多斯的房地产市场呈现出火爆的局面。彼时，房地产行业是民间金融的最大目标。

　　2005年，当地民用住宅均价为每平方米1200元。2006年涨至1800元，2007年飙升到3000元，东胜区房价逼近5000元。

　　而到了2008年，受金融危机影响，鄂尔多斯赖以生存的煤炭价格暴跌，房地产业失去了资金助推。同时由于宏观调控和需求释放等因素，鄂尔多斯楼市开始下行。

　　2009-2010年，额尔多斯楼市再度复兴。新区楼市开始达到6000元，老城区则直逼七八千元高位。

　　鄂尔多斯人的资金除了投向本地新老城区之外，还偏重包头、呼和浩特、北京、海南、青岛等城市，对于外地置业，“鄂尔多斯人愿意买自己熟悉的城市的房产。这些城市常年不断有当地政府或机构以及开发商在鄂尔多斯组织的各种推介活动。鄂尔多斯是个感性的、真诚的、质朴的、直率的城市。看好了东西无需更多踌躇，立即出手。”这是与多位鄂尔多斯人交流之后得出的一个共同结论。