房价回调已不可避免 那些二三线城市也会限购

　　部分房价上涨过快的二、三线城市将被纳入限购范围，此举将促使房价加快调整。根据之前的房价运行态势，包括牡丹江、丹东、岳阳等此前涨幅不小的城市可能会实施限购

　　《理财周刊》：

　　哪些二、三线城市会限购

　　文》本刊记者/甄爱军

　　限购范围的扩大，

　　或将成为压垮房价的最后一根稻草。

　　距离中央政府从今年年初针对楼市展开新一轮更为严厉调控已近半年，但房价却如“猪坚强”一般，异常顽强。而与此同时，二、三线城市房价却逆势上涨，大有迎头赶上之势，在这场房价与调控的深度博弈过程中，房价似乎占了上风。

　　但限购面的扩大，则使胜利的天平开始向调控倾斜。此举透露出来的信号是政府近期绝无放松调控的想法，相反，调控还有趋紧的可能。在这样的背景下，不难发现房价回调的概率又大了许多。

　　二、三线城市也将限购

　　再往后一段时间，昆山的项目来上海展销的时候，可能就无法打出“本项目不限购”招牌了，因为将来会有更多的城市被纳入限购范围，这其中就可能包括昆山。

　　7月12日举行的国务院常务会议明确，要继续加强调控工作。根据会议精神，调控主要着力点为“从严把握和执行房价控制目标”、“继续严格实施住房限购措施”、“加快普通商品住房用地投放”等，而关于“继续严格实施住房限购措施”则格外引人关注，因为会议明确：房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　国家此次缘何要对二、三线城市进行限购？同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，大型房企向二、三线城市挺进，使得二、三线城市房价出现过快上涨趋势，并导致普通购房者购房压力越来越大。现实情况确实如此，目前有包括万科、恒大、碧桂园等大型房企四处“攻城掠地”，在提升当地楼盘品质的同时，也使得投资和需求不断升温。

　　更为重要的是，由于尚未限购，使得二、三线城市成为投资性需求的乐园。张宏伟表示，由于没有限购政策限制，一线城市投资客转战二、三线城市，也助推二、三线城市房价过快上涨。这样的结果就是导致二、三线城市的房价向一线城市看齐。

　　记者梳理国家统计局的数据发现，今年1～6月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、29个，其中，除了北京、广州偶尔会出现外，其余均为二、三线城市。

　　北京中原地产在对“70个城市新建商品住宅指数”进行更进一步分析发现，限购城市涨幅明显低于非限购城市。在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪广深四大一线城市的同比涨幅仅为3.85%。

　　此前，认为只要将这些城市的房价上涨势头摁住了，便可打中“七寸”，并降服房价。但现实并非如此，从目前态势来看，“北上广深”四大一线城市上半年陷入低迷态势，成交量萎缩，价格上涨乏力，可以说，调控已产生了一定效果。而反观二、三线城市，房价上涨压力越来越大。从全国房地产调控的角度而言，全国房价涨幅就很难简单地从当前一线城市房价上来控制祝对于这种现象，中国指数研究院副院长陈晟直言：“这使得中央政府不得不修正此前的调控思路。对于房价上涨较快的二、三线城市也必须出台限购政策。”

　　哪些城市会限购

　　专家预测，先期可能会有20个二、三线城市纳入到限购范围。如果房价继续上行，不排除后续纳入更多的城市。

　　其实，此次将二、三线城市纳入限购范围，并非新政策。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“新国八条”要求限购范围包括直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。其中房价上涨过高、上涨过快的城市，并未将二、三线城市排斥在外。而在此前公布的一批限购城市名单中，包括苏州、佛山、三亚、温州、无锡等，均属于三线城市。

　　至于哪些城市会进入新一轮限购名单，陈晟表示住建部主要依据两个指标来进行遴选，即房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

　　记者查阅国家统计局网站时，发现最近一次公布全国的房地产运行情况是在去年底，虽然无从得知最近的数据，但从中也可看出一些端倪。截止到2010年底，全国房地产完成投资增幅为33.2%，而超过全国水平的有河北、浙江、福建、山东、海南、黑龙江、安徽、江西、湖南、湖北、内蒙古、重庆、四川、贵州、青海、宁夏、新疆等。而按照惯性，这些省市在今年上半年，保持相应的投资增速并非没有可能。

　　记者进一步观察今年上半年所有月份的“70个城市新建商品住宅指数”发现，涨幅居前的二、三线城市，无不出自上述省份，如6月份涨幅居前的乌鲁木齐、秦皇岛、南昌、兰州、长沙、洛阳、丹东等，均是如此。此外，包括牡丹江、岳阳、西宁、襄樊、吉林等长期占据涨幅榜前列位置的城市，也均来自投资增幅较大的省份。

　　由此看来，未来再次纳入限购范围的二、三线城市，就在涨幅榜前列的城市中产生。在此，本刊根据国家统计局公布的相关数据，预测最有可能被限购城市。东部地区包括昆山、扬州、秦皇岛、丹东、韶关、惠州、吉林、烟台、锦州、牡丹江等城市，其中昆山、丹东、韶关等城市因为房价涨幅大、投资性需求比重高，其可能性则更大；中部地区则包括洛阳、岳阳、襄樊、常德、赣州等城市，其中涨幅较大的岳阳等城市无法逃脱限购命运；西部地区属于“重灾区”，虽然经济发展水平较慢，但房价涨幅却不亚于东部城市，此前没有出台“限购令”的重庆首当其冲，其次还包括包头、鄂尔多斯、桂林、遵义等。

　　当然，包括长沙、乌鲁木齐、呼和浩特、兰州、西宁等此前已经限购的城市，因为近段时间房价涨势仍然不小，因此专家认为极有可能会加大限购的力度，比如限购的范围扩大等。

　　调控不会放松

　　此前一段时间，开发商中间曾风传限购取消说，在现在看来，这种可能性已是微乎其微。

　　当前，宏观经济增速仍在较高水平，通胀压力不减，房地产调控取得初步成效，但是仍存在一些问题，如房价上涨压力仍然较大，部分城市政策执行力度有所放松，保障房开工率低等。因此此次国务院部署新的调控措施，旨在进一步深化调控。

　　目前房价高企，但却无明显下调迹象，这是导致购房者和开发商互相持续观望的主要原因，而二、三线城市成交相对活跃，也是一线城市开发商价格下调意愿不大的主要原因。对此，德佑地产研究主任陆骑麟认为，一旦二、三线城市进入限购范围，后期必然会加剧开发商的资金压力，从而导致房价的下调。

　　业内人士分析指出，楼市调控加码已成必然。预计未来一段时间，相关部委还会有更多细化措施出台，如限购范围扩大到哪些城市，政府加大财政补贴鼓励社会资金参与保障房建设，保障房准入和退出机制等。

　　陈晟也认为，二、三线城市纳入限购范围，这对市场的影响不仅仅只是存在于心理层面。考虑到市场低迷状态已经持续了大半年，而未来又看不到松动的迹象，因此对于那些资金链已经逐渐紧绷的开发商来说，降价促销将成为切实可行的“自救”方式，房价回调已不可避免！

　　夏季闷热难当、多雷雨，如何在这样特殊的季节合理利用天气条件，正确挑选令人满意的合适房屋，是夏季购房者所应当考虑的

　　《理财周刊》：

　　夏季购房要注意啥

　　文/本刊实习生徐卓航

　　炎炎夏日，酷热难耐，因为这样的天气原因，买房者通常不太愿意跑东跑西地看房买房，也就让夏季相对地成了购房的淡季。然而从另一方面来看，正是在这样的夏季，甚至是闷热、雷雨的天气，购房才能看出更多的门道来。

　　隔热设施需关注

　　夏天选房，首先就要看房屋的隔热设施如何，是否设备完善。夏季天气炎热，隔热问题至关重要而又容易显现，正是我们首先应该去关注的。根据国家规定，新房都必须安装保温层，不仅是在楼体四周，顶层也要设置。选择顶层住宅的，更要关注顶层保温层是否完善。不过，虽然现今大多数的住宅都设了这些隔热层，但不同的房屋朝向、屋子朝阳面的窗户大小和数量，都可能会影响到隔热效果，因而要购房者的应仔细挑眩隔热问题一旦处理不好，会很明显地影响生活舒适度，即使室内增设空调，平时的电费也会高不少。

　　通风情况实地看

　　在炎热的夏季，良好的通风也同样非常重要，就好像冬季看良好的日照一般，可以说，夏天是检验通风性的最好时机。而一些经验比较丰富的购房者就专挑夏天实验通风效果，实地来考察通风问题。原因是房屋的通风与楼盘的整体规划、具体的户型设计都有密切的关系，单单看销售中心的模型而不去实际观察，有时候很难看出可能存在的问题。

　　在实地看的时候，一是要先看看楼间距、楼体分布，这样首先就能看出是否易于引进主导风，以及是否能保证风路畅通、会不会有风向死角之类的；二是要看户型，看户型是否是敞开型的，周围有没有什么遮挡物，会不会挡风等等。要注意的是，一些多层或板楼，可能从户型设计上看通风还情况不错，但实际上却由于背靠高大建筑物，抑或围合过紧，并没有什么风来光顾，这就需要实地的观察了。

　　防潮问题应检验

　　由于夏季阴雨、雷雨天气相对较多，购房者可以预先关注室内防潮问题，也很关键。对于防潮做得好不好，夏天是最好的检验季节。一是夏天雨水多，二是低楼层与排水管道挨得很近，夏天用水多，本来就会引起潮湿问题。如果这时去看防潮没有问题，那就说明这个房子的防潮做得比较到位了。一些家中有老人和孩子的家庭，往往偏向于购置低楼层的住宅，而低层接近地面，周边管道井较多，墙皮与楼板防潮问题就更为重要了。

　　防水排水选放心

　　雨天同样会带来的就是屋子防水和房屋、小区的排水问题。我们常常看到很多业主对漏水、渗水、积水等问题的投诉，这些问题往往最让人头疼。所以在夏季预先对这些有所关心和了解，才是未雨绸缪的上上之眩

　　首先选择住宅时一定要将小区的公共设施考虑进去，看周边的交通情况和道路环境设置是否良好，是否会有由于夏季特殊的天气情况带来的交通拥堵或者出行不便的情况，以及雨水难排影响出行和生活问题。第二，对于楼房的防水处理更要多加注意，尤其是容易出现渗水的地方，比如阁楼楼顶等。应检查楼房的雨水管道是否完好、能否保证雨水的及时排放，以避免雨水渗入屋内。这些问题一旦出现，往往比较难处理，所以如果有什么不妥，应在购买前，特别是装修入住前早早处理。