成本提高 发展滞后 珠海没有真正的养老地产

　　珠海，这个浪漫美丽的海滨城市，历来因其气候宜人，生态资源丰富而屡次被评为中国最适合买房养老的城市之一。但这种养老的先天城市吸引力，也正在一步步丧失。

　　养老地产可行性报告

　　反方：10年内不宜建养老地产

　　景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军：从1993年开始到现在，政府部门曾多次组织业内人士探讨养老地产的可行性，我一直坚持认为珠海开发养老地产并不合适，10年内都不宜建养老地产。因为任何一种产业都是要盈利的，没有盈利的话肯定会生存不下去。

　　而且，就目前中国养老地产的现状来看，一旦开始推行养老地产，必然如保障房建设一般难产。首先，从土地性质而言，一般都建在偏远地区，交通、市政配套等都无法跟上。当时民政局批了三块地做养老地产，一块是唐家、一块是斗门。而目前的养老院都是旧楼、厂房改造的。

　　另外，没有哪个发展商敢将整个项目全部做养老地产。因为这意味着整个小区的管理和服务方面跟不上，达不到专业的水准。而且老人的生老病死对楼盘的价值影响大。珠海会所等都走在全国的前列，可以将老人分散到各个小区里。珠海是开发商自发操作，一些朝向不好的就做成一些小面积户型，在同一个小区消化一部分的养老和绝大部分的自祝珠海的这个养老概念在全国都比较先进。我去长沙、去重庆，很多地方都在学珠海这种做法。这种投资比较低，但同时又解决了养老问题。

　　正方：7年后，或将进入养老地产发展黄金时代

　　左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮：珠海的房地产发展虽然迅速，但并不如其他城市那么快，从未来的发展趋势来看，住宅发展的空间相对有限，而其他产业如养老地产处于完全空白的阶段，未来有更多的发展机会。

　　且从另外一方面来分析，随着最后一波婴儿潮的结束，人口红利将会逐步消失，2030年左右，中国开始进入老龄化社会，将近3亿的60岁老人面临着养老的问题。

　　我预计2020年珠海的养老地产将会进入一个黄金的发展阶段，而这离现在只有7年多的时间，并不遥远。在这7年间，珠海的政府会逐步将养老问题提到议程上来，会逐步完善相关的配套，而发展商们也在住宅开发的基础上发展养老地产，走向更加专业化的道路。

　　原因分析

　　1政府态度不明缺乏扶持

　　“海南的养老地产之所以能发展得这么好，关键在于政府对于城市形象的定位一直很明确。”左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮是土生土长的海南人，对此深有感悟。在他看来，海南尤其是三亚他们对外的城市宣传中，一直有养老这个概念，且早几年，海南的房价也相对低迷，吸引了不少外地客过去买房养老。但是珠海市政府在养老地产这块并没有明确的扶持态度，无论从土地出让还是税收等方面，没有相关的政策去引导发展商开发。

　　在业内人士看来，政府并不愿意将珠海的城市形象建立在“养老”的概念上，而政府关于入户的门槛不断提高，也表明了这一点。“有人戏说现在珠海入户都难过香港、澳门。”景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军表示，入户门槛的提高，实际上将那些想来珠海养老的人拒之门外。从政府的层面上来考虑，若是鼓励大量的老年人来珠海养老，反而会给政府的资源配套带来压力。

　　对于外地人艳羡不已的海景资源，李炳亮认为珠海市没有完全做好海景资源的开发与利用。“虽然珠海靠海，但没有一个很漂亮的海滩。唯一一个能开车过去的就是飞沙滩，但那里只是一个天然的沙滩，并没有任何的旅游配套。珠海有很多海岛，没有一个海岛得到一个完全充分的开发。”李炳亮表示，珠海的天然资源优势没有充分展现出来，也是导致养老地产无法开展的重要因素。

　　2规避长周期开发商趋利不建

　　“对于发展商来说，追求利益最大化是导致养老地产在珠海没有办法启动的根本原因。”李炳亮认为，从珠海近几年的房地产发展轨迹不难看出，住宅依然是市场的主打产品。这其中主要原因在于住宅开发的见效快，回报率高，且周期短。养老地产一旦开发就不仅仅是几年的周期问题，还关系到后续的管理和维护。

　　但在唐铁军看来，养老地产需要更高的开发水平和专业管理水平。在早期的珠海本土开发商中，几乎都不具备这些水平，因此没有办法去开发养老地产。

　　据了解，真正的养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

　　“珠海的发展商所认为的养老地产还仅仅停留在房子的面积大小和户型设计上，如公寓类型，如一房一厅。老年人居住所需要的专业护理、康体设施等都没办法满足。”李炳亮表示，对于发展商来说，养老地产的开发周期太长，且资金回笼的时间太长，利润的空间目前看来远远不如开发住宅，而且需要持续投入大量的人力物力去管理和运营，因此，发展商们往往不愿意涉足养老地产。

　　样本分析

　　“候鸟养生式”养老亏损坚守

　　名称：珠海市快乐寿星老年公寓

　　地址：珠海市湾仔连洲路2号大院

　　项目简介：项目分为三期，第一期已于2010年底完成并开始运营。首期占地面积16000平方米，建筑面积6000平方米，土地为租赁，租期20年。设有200余个床位，其中100余床位供异地候鸟养生养老者使用。内部设有农尝生态景观园，健身球场等。

　　收费情况：

　　全国异地候鸟养生、养老：

　　一：标准双人间2400元/月/人(均含床位费、生活费)

　　二：巴马养生房2700元/月/人(均含床位费、生活费)

　　一般养老护理：

　　自理老人：2400元/月/人

　　半护理老人：3300元/月/人

　　全护理老人：4300元/月/人

　　●记者走访

　　如果忽略用地性质，快乐寿星老年公寓可谓现代化养老地产的雏形。公寓从外观看，这栋建筑有点类似于政府的办公楼，楼前大片的空地，楼后面是一个音乐健身广场，以及充满田园风味的后院，站在后院眺望之处是将军山。后院有一块农场，工作人员称之为“开心农潮，里面根据时节种植不同类型蔬菜，老人们感兴趣的话也可以自行参加。

　　记者进入公寓进行采访时，恰有一对年逾七旬的夫妻正在登记入祝“我们是听朋友介绍来的，说这里的环境不错，就来看看。”这对夫妻来自于东北，想来珠海度过冬天。“这边天气暖和，在这里住上个两三月，然后再回东北去。”丈夫说道。

　　公寓不仅环境幽静，当中还设有医疗康复室、棋牌麻将室等娱乐设施以及食堂、超市等基本配套设施。此外，管理方每周还固定开设电脑、书法、太极扇等课程。

　　工作人员介绍，目前已有近70名候鸟养生养老者入住该养老公寓，其中大都来自华东和华北地区，包括上海、江苏、北京乃至黑龙江，由于珠海市环境条件优越，冬季气候较为舒适，且毗邻港澳交通便利，因此选择来到珠海过冬。

　　曹文强是该项目的院长，他告诉南都记者，采劝候鸟养生式”养老的养老者以家庭环境较好、知识水平较高者居多，这类养老者能够较早接受这种新兴的养老形式，同时也乐于为此投入一定的金钱。但是目前的运营状况并不是非常理想，“开业两年以来，运营成本较一直居高不下，资金回收的周期过长，整体项目依然处于亏损状态。”

　　“我们希望能够提高公寓入住率，争取在在明年取得盈利，同时也希望政府能够提供更多扶持政策帮助项目发展，若仅依靠管理方自身有限的资源进行发展，进展将十分有限。”曹文强表示，若能够打造一条以发展“候鸟养生式”养老的产业链，将能够为珠海市打造宜居城市的形象，以及珠海市的发展提供帮助。