珠海主城区标杆项目降价 房价入笼 数九过冬

　　[提要]今日是二十四节气的“冬至”，按照民间习惯，自冬至起开始“数九”，每九天为一个“九”，也就是说从现在开始，就进入“数九寒天”了，珠海楼市也与天气同步进入了寒冬。

　　今日是二十四节气的“冬至”，按照民间习惯，自冬至起开始“数九”，每九天为一个“九”，也就是说从现在开始，就进入“数九寒天”了，珠海(论坛)楼市也与天气同步进入了寒冬。

　　随着高层定调明年房地产调控不放松，市场看跌预期普遍化，房地产开发商放弃了“政策松动”的侥幸心理。近日，上海、广州、深圳等地一些高端楼盘和大开发商高调降价，新一波楼市降价潮势头已成。

　　与之遥相呼应，五洲花城二期(论坛)成为广东首个拿出补偿业主细则和具体措施的降价楼盘，这也是其推出毛坯低价单位之后的第二轮降价。

　　标杆项目标志性降价的出现，让我们可以确认，珠海楼市入冬的信号已十分清晰。房价已入笼，调整还在继续，珠海楼市将经历寻底的阵痛。

　　 楼市入冬

　　11月以来，楼市整体形势转变，某研究院发布了2011年前11个月全国房地产开发经营数据，在创下了前11个月全国房地产开发投资历史新高纪录55483亿元的同时，楼市掉头向下的速度却陡然加速。在10月份房地产开发经营各项关键数据出现同比下滑之后，该趋势在11月份延续。

　　报告指出，11月全国商品房销售面积为9941万平方米，环比下降18.9%，同比下降了1.7%。而住宅销售面积为8668万平方米，同比下降3.3%。而住宅销售均价则已经出现了连续四个月的回落，11月，全国100个城市住宅平均报价为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%。

　　进入12月之后，数据表现更是下滑惊人。在2011年12月5日-2011年12月11日一周的时间内，据数据显示，27个城市楼市成交量同比下降，其中13城市成交量降幅在50%以上，跌幅最大的贵阳同比降幅达到74.09%。开发商资金紧张的情况也在加剧。1-11月，房地产开发企业总资金来源合计为7.5万亿元，同比增长19.0%，增速较1-10月下降1.2个百分点，这一数据依旧创下历史同期新高。但在增长之中，国内贷款所占的比重却创下了新的历史最低纪录。筹资的压力已经蔓延开。市场层面则对楼市未来半年的发展悲观，业内人士大都表示将在2012年将保持审慎的投资策略，并加快资金的回收以准备过冬，而一些市场评论者则开始预言2012年年中可能出现房价下滑。

　　回到珠海层面，假如在2011年前三个季度里，珠海楼市在调控中还能保持缓慢而稳定的增长的话，那么从11月份“双限”政策的实施开始，加上外围气氛的转变，珠海楼市一改以往的不温不火，转变得非常迅速，珠海市商品房预（销）售专网显示，11月份珠海网签342套，环比10月份下降18.7%。而本月截至21日，珠海楼市网签仅为183套，预计全月难超300套。从9月份以来，受政策调控影响，珠海楼市成交量呈明显下降趋势。而11月份双限出台后，销售数字的下滑更是明显。如果说2011年珠海房地产业温度低于去年，那么明年可能比今年更低，冬天来了。

　　 开发商主动应变

　　与2008年全行业岌岌可危相比，这次降价是龙头房企主动引领的策略性降价，但令人们惊奇的是，扛旗的并不是在外地秋风扫落叶一般进行“万团大战”的上市公司们，而是身为本土民营房企龙头的五洲房产(论坛)。

　　业内人士对于五洲房产降价原因的揣测大都不集中在资金压力上，熟悉内情的业内人士均清楚，五洲房产在珠海市场上的号召力、资金实力、土地储备和融资能力在本土民营房企中处于绝对的第一阵营，“即使是缺钱，第一个倒下的也不会是五洲”，业内人士如是说。那么其高调降价，引领潮流的原因何在？固然有不少上司公司完成任务情况较好，项目不适合高调降价等等原因，但有一点可以肯定，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，大都是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有最大化收益的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。在限购模式下，争夺有限的客户越来越重要。而要整合资源，在上市公司的包围中争取更好的发展空间，只能强大自身。

　　“全面调整期”来临

　　在此前一波降价潮中，由于政府的限价，不少项目只能进行被动调整，而现在房地产市场已经开始从政策主导转向市场力量主导，这种转变的核心因素在于市场出现阶段性供大于求的局面，购房者看跌房价的比例急剧上升。

　　此外，进入12月以来，由于促销手段不足的上市公司项目销量普遍出现萎缩，这意味着上半年大开发商与中小开发商市场分化的行情已经不再，楼市已经进入全面调整期。要打破市场的观望，各项目需要拿出更有说服力的市场手段