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首套房贷新动静:首付3成没得商量
2010-10-18 来源：搜狐网
理财周报零售银行实验室研究员 李峻岭／文
房贷新政下，个人房贷业务呈下降趋势，消费贷款等成为银行新的着力点，借此改变房贷“独大”局面
如同这天气，在国庆节后的几天里，地处北京通州区的某国有商业银行个贷部门的人员已经开始预感到“秋风萧瑟”的氛 相关公司股票走势围。
国庆节前出台的房贷新政进一步提高了关于一套、二套和三套住房贷款的门槛，加之近日传来的某些城市出台的“限购令”让各家银行一向以个人住房贷款为主的个人贷款业务承受了压力。
上述银行个贷部的一位人士说，目前的这种感觉曾经在2008年的最初两个月里有过。那还是在紧缩信贷政策的环境下，个人房贷曾遭遇冰封般的际遇——在那两个月份，一些本地银行的个贷业务几乎零增长。
个人房贷：“大头”戴紧箍
几家国有商业银行总行相关部门的人士都以“敏感”为由，不愿对最近的房贷新政作出正面评论。但记者从他们委婉的语气中分明感到他们对未来个人住房贷款业务增长的忧虑。“新政出来后，银行理应贯彻执行。但大家都不愿意多说。”某国有商业银行个金部的一位人士告诉记者。
这种忧虑源于个人住房贷款在个人贷款业务中的绝对“大头”——业务量大而且不良率很低。换句话说，对银行而言，个人房贷是赚钱的买卖。
“要买房、到建行”家喻户晓。截至2010年6月底，建行个人贷款12477.08亿元，较上年末增加1592.49亿元，增幅为14.63%。其中，个人住房贷款较上年末增加1496.90亿元，增长17.56%至10022.21亿元。在新增的个人贷款中，个人住房贷款占比达到94%。
分管个人银行业务的建行副行长陈佐夫曾对本报记者表示，在建行2009年的新增贷款中，个人住房贷款占个贷的比例是98%；2010年建行个贷业务新增量将占到全行新增贷款的三分之一左右。而个人住房贷款的新增业务量要求不能低于个贷业务新增量的90%。
从上述几个比例可以看出，建行对个人住房贷款的重视可能出乎大多数人的意料。今年以来，建行个人住房贷款的增量不再是业内第一。今年上半年，工行个人住房贷款增加1,635.20亿元，贷款增加绝对额位居四大行第一位。在新增的个人贷款中，个人住房贷款占比达到65%。
而刚刚上市的农行，截至2010年6月30日共发放个人贷款10204.16亿元，较上年末增加2310.74亿元，增长29.3%；其中农行个人住房贷款较上年末增加1437.21亿元，增长28.9%。可见，在农行新增的个人贷款中，个人住房贷款占比也达到62.2%。
受银行青睐的个人住房贷款业务不仅占比高，而且收益高，不良率低。现在，新政出台，贷款门槛陡增，必然影响到购房者的贷款积极性，业务量很可能随之减少，银行的苦衷可想而知。
“曲线”购房被堵 着力消费贷款
在个人住房贷款政策生变的情况下，消费贷款等成为新的着力点。消费贷款一般指以装修、旅游、买车等为用途的贷款，不含房屋贷款。
近日有“上海地区部分国有大型银行消费贷款暂缓审批”，“广州各大银行消费贷款照常审批发放”等传闻。
建行北京市分行通州支行贷款部门的一位人士称，以现有房屋做抵押，以装修等为用途的消费贷款还可以做。“但是以再次购房为目的，假以现有房屋做抵押，通过消费贷款渠道的贷款方式在国庆节后已经不能操作了。”这位人士说，“这种方式在国庆节前还可以操作。”
农行、工行在北京通州当地的支行有关人士的回答与上述相同——国庆节后，假以消费贷款渠道，谋再次购房之实的做法已经行不通了。但一般的消费贷款还可以做。
上述建行的这位人士透露，即使做消费贷款，贷款利率也会在基准利率基础上上浮10%。
消费贷款利率一般在基准利率基础上上浮10%-20%，甚至更高，也就是说，消费贷款收益率高于一般住房按揭贷款。
建行个人贷款的10%是消费贷款。建行的挑战在于，截至今年6月底，其个人消费贷款较上年末下降了22.41 亿元。对此，建行董事长郭树清的解释是，“这主要是因为还款比发的贷款多”。无论如何，让消费贷款余额呈现正增长已成建行努力的方向。
工行消费贷款则实现了正增长。截至2010年6月底，工行个人消费贷款增加520.18亿元，增长33.0%；汽车消费贷款已成工行业务的一个亮点，也是大力拓展的领域。
截至2010年6月30日，农行个人消费贷款1178.09亿元，较上年末增加322.09亿元，增长37.6%。农行高层的分析认为，这主要是由于抓住国家扩大内需的政策机遇，主动营销中高端客户，满足其多元化的消费融资需求。
个贷业务转型应提速
房贷业务比重大使银行获得收益，但同时受到国家调控政策的影响也较大。宏观调控下个人房贷的收缩，将直接带来商业银行“零售业务”的大幅萎缩。
一位长期从事个贷工作的银行业内人士告诉记者，目前，各商业银行的个贷业务应该大力发展消费贷款以及个人经营性贷款等业务，以此改变房贷业务“独大”所造成的不平衡、不稳定的个贷格局。
据了解，虽然经历了金融危机，但目前在美国、西欧等地的消费信贷在整个信贷额度中所占的比重仍然较大，一般为20%-40%，有的甚至高达60%。盈利能力较强的消费信贷业务已成为一些银行的重要收入来源。
面对房贷新政，个贷业务同质化的问题被再次关注——各银行推出的个贷品种虽名称各异，但基本雷同。给市场提供有特色和个性的产品成当务之急。
今年以来，包括国有商业银行在内的各银行都在推进个贷业务的转型。农行零售业务总监李庆萍在接受理财周报记者专访时提出，2010年将以增强重点城市行的个贷竞争力为着力点，推进个贷集中经营和专业化团队建设，逐步扩大重点城市行个贷业务的市场份额。
中行提出，将加强与汽车生产厂商、汽车经销商的合作，为客户提供更多可供选择的购车融资方案。
广发行肇庆贵宾客户首付可2成，渣打银行利率7.5折杭州最优惠
理财周报零售银行实验室研究员 张莉 滑明飞 李雯珊 冀欣/文
9月29日银监会和央行发布房贷新政一出，使得本就风雨飘摇的房产市场再次系于风口浪尖。这次风暴不仅波及一线大城市，二线城市也草木皆兵，各银行一改往日对政策的暧昧执行，转而严把房贷红线。
理财周报记者在对珠三角、长三角、环渤海三个地区15个二线城市的拉网式调查中发现，对于首套房贷，各大小银行严格执行首付3成以上的不商量政策，7.5折以下的利率优惠也成为历史。
但仍有部分银行和中介为购房者提供相对优惠的贷款新策略，比如肇庆和江门有银行对优质客户仍可做到首付2成的优惠；珠海的中介公司则称，可以通过提高房屋评估价增加贷款；天津的中介公司也给出了同样的建议。
肇庆江门：优质客户仍有首付2成的余地
在调查中，记者发现驻扎在珠江三角洲的佛山、肇庆、江门、东莞等部分二线城市的各商业银行网点对于一套房房贷，都只敢打利率优惠的主意，首付基本上都执行3成的政策，2成的政策似乎对优质客户才有可能通融。
“一套一手房的贷款我们现在只做有合作的开发商，没合作的都不做了。对于一套房的二手房要针对楼龄等各方面综合因素来决定要不要接生意。”工行佛山一支行个贷经理表示。
广发银行肇庆某支行一位资深个贷经理则告诉记者，“首套房想获得2成首付，在市区基本上是不可能，除非像肇庆下面较为贫困县的四大行有些支行应该还可以做到。”
不过一位正在广发行办理一套房贷款手续的购房者则向理财周报记者表示，“如果是直接找上银行说要做房贷，首付必须是三成，利率优惠最多打8折，银行似乎有一种爱理不理的态度。但如果是银行的VIP客户自己贷款或通过其进行介绍而且资信也不错的话，首付可以稍微减免，两成也应该不成问题。”
无独有偶，某国有银行江门一支行工作人员在记者暗访时表示，“现在许多银行在一套房上面都只做与支行有合作的楼盘房贷，如果某些客户在开发商买的楼盘较多或者本来是支行的贵宾客户，首付则不一定要卡在三成，稍微降低一点是可以商量。一些非常优质的客户，只付2成的首付，打7至7.5折的利率一般问题不大。”
而在东莞地区的银行，则有点“静观其变”的味道。记者调查了几家银行支行都表示严格执行新政。“首付要减到3成以下现在根本不可能做得到，即使是VIP客户也是一样。据我了解目前东莞许多银行的支行基本上没什么放贷额度了，都超负荷运作。很多房贷的生意都不一定想接。”农行一信贷人员表示。
珠海：光大银行回归基准利率，
中介称提高评估价增加贷款
相比同处珠三角的肇庆、江门等城市，珠海、中山和惠州的银行在执行房贷新政方面似乎没有商量的余地，包括贵宾客户。
“现在必须按政策做，我们也没办法。”珠海、中山和惠州各国有行、股份制银行、城商行告诉记者。
“首套房首付最低3成，从10月1日开始就做不到2成了，现在到哪个银行也是这样，执行国家政策，全国一盘棋。”珠海市建行吉大支行的工作人员告诉记者，“现在想多贷一点款的不好办理了，审批很困难。”
在工行珠海市丽景支行，工作人员告诉理财周报记者，首付最低3成，这个是硬性条件，不管你其他方面用什么办法，首付这3成不能少，现在是真没办法做到2成了。
不仅国有行，股份制银行和珠海本土的城商行也表示，在首付方面没有商量的余地。同时，光大银行珠海支行营业部的工作人员提醒记者，如果有住房公积金，可以贷一点，缓解一下资金压力。目前情况下，除此之外还无法为客户提供其他更好的解决方案。
而作为本土银行的珠海市商业银行也表示：“银监会查得很严，没有一点空间。”
珠海的各商业银行，在首付上处于同一起跑线，而差距表现在利率方面。建行吉大支行的利率最多下浮20%，和其利率优惠一样的是珠海市商业银行，工行丽景支行则表示最多下浮15%。而最为突出的是光大银行，其珠海支行营业部表示，目前光大银行的首套房贷利率开始执行基准利率，不下福
中山市和惠州市的各商业银行与珠海别无两样。工行惠州江南支行和建行惠州麦地支行的工作人员都表示，首付3成肯定没有商量。
农行惠州滨江支行也坚持首付3成。当记者咨询是否可以通过提高评估价来多贷一点款时，该工作人员表示，按照就低不就高的原则，评估价再高最多也就是贷给你尾款部分。也就是说，如果成交价是100万，首付三成30万，那么评估价最高也就是100万，那么按照最高贷款给你评估价7成的规定，最多也就能贷到70万。
此外，浦发银行惠州支行、广发陈江支行等股份制银行目前也都坚持首付3成的底线，利率方面浦发银行坚持最多下浮10%的优惠，而其他行则表示可以最优惠打8折。
在中山，无论是工行城北支行、建行中山分行营业部这样的国有行网点还是兴业中山支行等股份制银行网点，都表示，首付三成是“铁律”。
银行方面在房贷新政面前似乎并没有什么新的策略提供给购房者，而房产中介方面在目前的情况下，似乎也并没有什么好的应对之道。
珠海市满堂红房产中介的一位工作人员告诉记者，现在首套房都要3成，我们也没办法做到2成。唯一可以多贷一点款缓解一下资金压力的方式是房屋价格评估高一点，那么相对首付就会低一点，比如1平方的价格为10000元，到时候可以评估成100500元，客户就可以多贷一点钱。
当记者问银行不是就低不就高吗，该工作人员表示，各个银行不一样的，至于具体程序，我们自己会根据情况自己做的，不用客户亲自办理。
提及之前一直屡禁不止的消费贷，中山市的一家中介公司告诉记者，有一种无抵押消费贷款可以做，但是不划算，利率太高，一般不建议客户做。
长三角：渣打杭州利率7.5折最优惠，九江银行半年前已停房贷
在长三角，继宁波首个发布“限购令”后，10月11日和13日，杭州和南京也相继出台了房产调控意见，杭州、宁波、南京、九江等地的银行，提及房贷就闻声色变。“新政策已经尘埃落定，首套房必须首付三成，即便这样，我们还不一定能做”。农行杭州大厦支行的房贷员刘先生明确表示。
在对杭州各小银行的调查中，理财周报记者发现所有银行把亲情牌作为“能贷”的首要要求。“如果是期房，其开发商必须与我们有合作关系，如果是二手房，其房产中介也必须与我们有合作关系。否则免谈。”
即使房贷政策在杭州一向宽松的渣打银行这次也紧口不松。渣打武林广场支行王小姐说，我们这的房贷在杭州的银行也算最优惠的。首付3成，利率7.5折。不过，外地人买房直接拒绝发放贷款，非杭州户口的居民要交满一年的社保方可申请。萧山区和太偏离钱塘江的房子，70平米以下的也拒不接受的。如果征信没问题，还款能力够强，又能满足我们所需的条件，最大的优惠是我们可以帮忙做到免评估费、律师费，加送房屋保险费。
理财周报记者在10月6日刚开盘的楼盘嘉里桦枫居售楼现场发现，工行、农行、中信、浦发、华夏、杭州银行全都摆开了阵势。经过详细垂询，6家银行同时表示一套房首付三成，利率却大相径庭，华夏和浦发分别打出了8折优惠和9折的招牌，其他银行一律8.5折。
当记者追问一套房还有其他什么优惠政策时，各银行的工作人员不约而同的拒绝。现场的置业顾问代小姐却向理财周报记者支了招。“华夏的8折优惠已经算低的了，如果想在浦发做，可以买其配套的理财产品就可以享受到8.5折的优惠了，如果是纯商业贷款，建议在浦发、华夏做，因为小银行审批速度快，如果有公积金贷款，建议在中信做，因为这家中信专做公积金贷款，如果是二套房贷款，建议在杭州银行做，因为其专审二套房。如果是外地户口，建议在农行、工行贷。”
而在刚刚开盘的下沙区高档楼盘东海柠檬郡，负责接待的工作人员为记者提供差不多的信息。与该楼盘合作的银行只有北京银行杭州分行和工行开元支行。两家银行都要求首付3成，工行给出9折的利率优惠，北京银行给出了8折的利率优惠。
在九江，九江银行回应说半年前该行就已经停止房产贷款。在宁波，工行宁波分行、农行宁波分行、杭州银行宁波分行分别给出了首付3成以上，利率8.5折的政策，只有宁波银行表示利率可以享受7折，但申请人必须是公务员或者企事业单位的工作人员。
在南京，各大银行的回复跟在宁波无多大差别，连一向房贷大有商量余地的本地银行南京银行也并未打开方便之门，首付3成，利率8折优惠已经算是“恩待”了。南京市我爱我家房产中介公司许府巷店的工作人员告诉记者，“现在连那种打包买房的优惠都不存在了，现在八折优惠已经很低了，你要真买，银行那边肯定不行，开发商和中介方面还可以帮你申请个折扣，比如房子总价什么的。”
环渤海：首付分期，中介可降低税费和中介费
在致电天津、郑州、石家庄、西安我爱我家、玛雅房屋、链家地产等多家房地产中介公司之后，记者了解到，商业住房贷款首付三成的政策已经从长假之后正式启动，没有融通的空间。但是郑州部分开发商表示，愿意垫付部分首付，最迟在交楼时归还垫付款。一位房地产从业人员告诉记者，有些楼盘还推出“首付分期”活动，购房者可以把首付分摊到半年或者一年的时间内支付给开发商。
西安玛雅房屋一位置业顾问告诉记者，首付现金不够可以用亲人的名义购房向银行贷款，可房产证上没有你的名字，日后可能产生纠纷，用父母的名义会比较保险，但还要看父母或亲人的年龄，银行对60岁以上的老人一般不贷款，额度也很低。
在贷款利率方面，招商银行一位从业人员表示，现在商业住房贷款的利率折扣一个季度前就已经减少，部分利率优惠也仅对少数指定合作楼盘的客户提供，开发商一般会向购房者推荐有合作关系的银行，为客户争取折扣更低的利率。另外，其他银行的利率优惠也在减少，部分优惠只面向优质客户。
天津某中介公司的工作人员隐讳地说，购房者如果手上没有足够的现金，也不一定非得在首付上想办法，3成首付是政策红线，没有办法改变，但是买房要筹集的第一笔款项，除了首付还有税费和中介费，这些都是有办法降低的。中介公司可以委托合作的评估公司，在房屋价格评估时压低评估价，这样购房者就可以少交税费。同样想要向银行多贷款，做“高评高贷”也可以，只是相应的税费也会多出不少。
京沪穗房贷调查:政策逼出各种花招,银行在悄悄地弄
农行等银行推出置换式个人住房贷款，所获资金或可购买二三套房，但是限制条件较多
理财周报零售银行实验室研究员: 张莉、李雯姗、滑明飞、 冀欣、 沈珍洪、 李峻岭/文
房贷新政落实情况如何？理财周报记者专门对二、三套房的贷款购买情况进行了全面调查。
二套房贷“变通”：找外人、假离婚，团购可获优惠
北京市通州区世纪新城的一工作人员表示，关于一、二、三套房的首付和利率无法改变。如果想购买第二套住房，还想获得较低的首付和利率，可找外地或老家的亲戚，用其身份证，再办理一套相关证明即可。在给银行方面留联系电话时就留你本人现在的办公室电话，一旦银行方面进行电话核查，也好有个应对。
北京市通州区海棠湾的一工作人员建议，可以通过离婚的方式贷款购买第二套房。“等贷款办下来后，可以再复婚嘛。”
21世纪不动产的工作人员表示，公司肯定要严格执行新政，不敢通过“假离婚”方式办理二套房贷。现在，银行和房地产交易中心，以及婚姻登记部门都联网，根本没有空隙可钻。
记者走访上海多家银行了解到，二套房贷认房又认贷，首付5成，利率上浮10%。但深发展陆家嘴支行表示，该行二套房贷首付5成，利率为基准利率，不上福民生银行福山支行则一口拒绝了二套及以上的房子贷款。华夏银行上海华先生说，虽答应二套房贷款，但是该行不强制购买房产保险，而一般300万左右的房子需要300多元的保险费。
工行浦东分行华先生表示，该行严格执行现行政策，只要名字上过房产证，都算是第二套。除非假离婚，以前有过，但现在不大现实。
针对部分客户试图“借道”消费贷款购房的行为，这名工作人员提醒，某些房产中介会跟客户签下这样的合同。但是，如果真的要签合同的话，或可以通过银行贷款评估流程增加贷款额度。对此，房产价值是由银行专业的房产价值评估部门进行评估，不是以卖房者或房屋中介与购房者双方的购房合同为准的。购房者要警惕风险，严格遵守政策规定，不要因小失大，日后引起纠纷。
在福建，厦门某房地产公司内部售楼人员透露，如果一次性多买几套的话（即团购买房），可享受第二套首付三成的优惠。
三套房贷比较难，综合消费抵押贷款或可变通
在房贷新政发布后的第二天晚上深圳便发布“限购令”，规定深圳户籍家庭限购两套，提供一年以上社保的非深圳户籍家庭限购一套。这意味着在深圳申请三套房贷是不可能了。
“三套房贷肯定做不了。”工行南山营业部的一位信贷人员说。深圳其他多家银行也表示无法办理第三套房贷。海宏房地产中介公司的人员也表示，无法办理三套房贷。
珠海、中山和惠州等二三线城市的三套房贷也进入“冬眠”期。珠海各银行均表示“停发第三套房贷，认定标准为认房又认贷”。
但深圳满堂红房产中介公司的一工作人员说，如果前两套房有一套是全款买的话，可以按照第二套房贷来做，具体的方法要看到房子和手续后决定。这样的方式在惠州也得到了认同，浦发惠州支行一位信贷部门工作人员表示，如果名下的两套房一套为全额购买，一套为按揭，那可以按照二套房来做贷款。
深发展陆家嘴支行口气坚决，“听说要出这样一个政策，我们9月29、30号都是加班把三套房贷款审批完了。”该行房贷员王小姐说。杭州市庆春路和武林广场附近的几家大小银行均表示无法办理第三套房贷。渣打杭州武林支行的客户经理王小姐表示，“三套房早就不贷了。”
记者在广州暗访了超过20家的银行网点发现，第三套房贷无法办理。佛山、肇庆、江门、东莞等珠江三角洲地区情况与此相同。
不过正所谓“上有对策，下有政策”。某银行广州分行内部人士陈先生说，“现在有些股份制银行的支行可以通过综合消费抵押贷款的途径来让第三套房获得贷款。”
该人士表示，“购买第三套房的可通过已拥有的两套房进行抵押，然后获得综合消费的抵押贷款用于支付第三套房的房贷。银行既然这样做，肯定是睁一只眼闭一只眼，银行知道购房者通过抵押所获得的消费贷款是用于买房。”
“现在通过综合消费贷款让购房者获得第三套房贷的银行并不是很多，即使有也不会持续太长时间。而目前通过这种方式的贷款利率需要上浮10%。”
北京、西安、太原以及环渤海地区主要城市的一些开发商、地产中介公司、银行均表示，第三套房贷无法办理。但西安市一位多年担任银行客户经理的周先生也提出“消费贷款”来购买第三套住房。
另类途径：置换式个人住房贷款业务
“农行等行有置换式个人住房贷款业务，通过这种贷款获得的钱就可以拿来购置第二套或第三套住房。”上述周先生说。
记者通过农行北京分行了解到，置换式个人住房贷款是对已经用自筹资金全额付款购买住房并取得房屋所有权证书的客户发放的、用于清偿购房所负债务的贷款。要求取得房产证的时间不超过3年，新房可贷款额度最高为购房全款的70%，二手房最高贷款额度为购房全款的60%，最高贷款年限30年。
首套房贷新动静：首付3成没得商量，阴阳合同出道
北京住房公积金贷款首付仍2成；广州某银行称可以一套房子签三份合同以达到多贷款、少交税
理财周报零售银行实验室研究员 滑明飞 李雯珊 张慧宇 冀欣/文
9月29日晚，央行和银监会为本已收紧的房贷政策再添一道“紧箍咒”：首套房房贷首付由最低2成提高至3成，同时停发三套房贷。与以往分地区分城市的区别对待不同，此次调控涉及全国。
不仅对炒房者，这道“新令”让首套房的购买者也倍感吃力，尤其对于北京、上海、广州和深圳这样房价惊人地区的购房者，因为100万的房子多出一成就意味着自己要多准备10万元自有资金。
被称为中国四大城市的“北上广深”目前房贷政策执行如何？还有什么方式可以为购房者提供最优惠方案？
理财周报记者兵分四路，深入以上四大城市对各商业银行调查发现，北京住房公积金贷款目前还未变动，首付仍可低至2成；广州则有银行称可以签“阴阳合同”，即一套房子，三份合同以达到多贷款、少交税的目的；深圳有银行建议可以通过提高评估价格多贷一点，甚至有按揭公司表示可以用信用贷款买楼；上海各大银行则表示，首付3成没有商量，只有利率方面有回旋空间。
北京住房公积金贷款首付仍可2成
理财周报记者走访咨询了在京的多家银行网点，各行均表示，最低首付3成，2成现在做不到。通过比较，各银行只有在利率方面可以相对优惠一点，其他并没有什么优惠可言。
同时，理财周报记者还走访北京市我爱我家、21世纪不动产、链家等多家房地产中介公司，但这些之前可以为客户灵活办理贷款的中介此时也束手无策。
中介公司的工作人员告诉记者，如果走商业贷款的流程，首付3成已经没有任何回转的余地，但是公积金贷款暂时还可以施行首付2成，因为政策执行细则还未推出，何时2成首付被彻底禁止不得而知，因此使用公积金购房贷款的购房者，如果能够短时间内办理完全部买房贷款手续，还可以搭上低首付的末班车。
但是，中介仍然有其优势。部分地产中介公司的工作人员告诉记者，很多中介公司与银行都签署了合作协议，通过中介渠道也可获得更多的利率优惠。例如链家地产就与北京银行、浦发银行等多家银行合作，通过链家地产购房的消费者可与置业顾问协商，选择贷款银行，争取更多的折扣利率。
而对于贷款额度，一家中介公司的工作人员也透露，与直接从银行申请贷款相比,中介公司可以通过合作的评估公司提高房屋的评估价格，以从银行获得更高的贷款额度，称之为“高评高贷”，但是相应的税费也会多交纳很多，尤其是面积较大的房屋经过高评估之后，如果认定从普通住宅变为非普通住宅，那么税费也将提高2个百分点，没有特殊的需要进行这样的操作并不划算。
同一房屋，三份合同
对于北京地区上述“高评高贷”带来的高税收问题在广州似乎有应对之道。
某股份制银行广州分行一位信贷部门人士告诉理财周报记者，如果是该行一些大VIP客户，有可能帮其制造不同购房额的合同。
“这种情况多数用在二手房交易，合同中会出现三个价格：真实的交易价格，较高价与较低价。第一份合同是数额较高的购房款合同，银行会从中操作将其列为授信依据，那么同样的成数便可以使购房者贷到更高额度款项，如此一来实际首付金额就降低很多。但银行也会与购房者之间签真实购房额的贷款合同，不过购房者还款额的计算主要是依据上述第一份合同。”该人士表示。
他还称，“第三份较低购房额合同则会出示给房管局，以能够降低购买房屋所缴纳的税费，这样就能够让客户获得较多贷款金额但却少交一定的税额。不过目前一般情况下也不会给客户大张旗鼓地办理。因为存在较大的风险操作也非常复杂，而且政策也抓得很紧。”
但是在广州，大部分银行并没有多少回旋的余地。就连工农中建交五大行的客户经理都是“斩钉截铁”的语气向记者表示，“首付方面没有任何办法减免，接近年底贷款额度都非常紧张，最好等到首付款项足够再考虑入市买房。”
深圳信用贷可购房，上海比拼利率
“首套房首付最低3成，这个没有回旋的余地。不管你用其他什么办法融资，但首付3成是硬性指标。”深圳工行南山营业部一位工作人员坚决的告诉记者。
此外，在记者走访的两家本土银行招商银行东门支行和深发展华侨城支行，工作人员也表示，现在首套房首付最低只能做到3成，2成是不可能的。
首套房首付3成已经板上钉钉，但购房者仍可以通过某种方式多融一点资以减轻首付压力。“可以在评估方面做点文章，银行都是按照评估价授信，因此可以在评估房屋时评估得高一点，这样就可以多贷一点款，但是首付还是要交三成。”深发展华侨城支行一位工作人员提醒记者。
此外，记者从深圳某按揭公司还了解到，可以通过信用贷款的方式来融资用于购房。授信额度为首付的一半，最高额度50万。比如购买一套价值100万的房产，首付30万，那么按揭公司可以授信15万的额度，之后分5年还清。但是利息较高，年化利率高达20%。
和北京、广州、深圳相比，上海的优惠大多集中在利率优惠比拼上。走访上海多家银行过程中，记者了解到目前几乎所有银行首套房均已提至三成，而利率则由七折到八五折参差不一，为客户提供额外优惠的也极少。
“我们一般找一些小银行合作，利率稍微低些，和我们合作最多的是上海银行。而一些大银行利率都比较高，尤其是四大行。”上海江南名庐职业顾问喻先生告诉暗访中的理财周报记者。
房贷新政下，个人房贷业务呈下降趋势，消费贷款等成为银行新的着力点，借此改变房贷“独大”局面
如同这天气，在国庆节后的几天里，地处北京通州区的某国有商业银行个贷部门的人员已经开始预感到“秋风萧瑟”的氛 相关公司股票走势围。
国庆节前出台的房贷新政进一步提高了关于一套、二套和三套住房贷款的门槛，加之近日传来的某些城市出台的“限购令”让各家银行一向以个人住房贷款为主的个人贷款业务承受了压力。
上述银行个贷部的一位人士说，目前的这种感觉曾经在2008年的最初两个月里有过。那还是在紧缩信贷政策的环境下，个人房贷曾遭遇冰封般的际遇——在那两个月份，一些本地银行的个贷业务几乎零增长。
个人房贷：“大头”戴紧箍
几家国有商业银行总行相关部门的人士都以“敏感”为由，不愿对最近的房贷新政作出正面评论。但记者从他们委婉的语气中分明感到他们对未来个人住房贷款业务增长的忧虑。“新政出来后，银行理应贯彻执行。但大家都不愿意多说。”某国有商业银行个金部的一位人士告诉记者。
这种忧虑源于个人住房贷款在个人贷款业务中的绝对“大头”——业务量大而且不良率很低。换句话说，对银行而言，个人房贷是赚钱的买卖。
“要买房、到建行”家喻户晓。截至2010年6月底，建行个人贷款12477.08亿元，较上年末增加1592.49亿元，增幅为14.63%。其中，个人住房贷款较上年末增加1496.90亿元，增长17.56%至10022.21亿元。在新增的个人贷款中，个人住房贷款占比达到94%。
分管个人银行业务的建行副行长陈佐夫曾对本报记者表示，在建行2009年的新增贷款中，个人住房贷款占个贷的比例是98%；2010年建行个贷业务新增量将占到全行新增贷款的三分之一左右。而个人住房贷款的新增业务量要求不能低于个贷业务新增量的90%。
从上述几个比例可以看出，建行对个人住房贷款的重视可能出乎大多数人的意料。今年以来，建行个人住房贷款的增量不再是业内第一。今年上半年，工行个人住房贷款增加1,635.20亿元，贷款增加绝对额位居四大行第一位。在新增的个人贷款中，个人住房贷款占比达到65%。
而刚刚上市的农行，截至2010年6月30日共发放个人贷款10204.16亿元，较上年末增加2310.74亿元，增长29.3%；其中农行个人住房贷款较上年末增加1437.21亿元，增长28.9%。可见，在农行新增的个人贷款中，个人住房贷款占比也达到62.2%。
受银行青睐的个人住房贷款业务不仅占比高，而且收益高，不良率低。现在，新政出台，贷款门槛陡增，必然影响到购房者的贷款积极性，业务量很可能随之减少，银行的苦衷可想而知。
“曲线”购房被堵 着力消费贷款
在个人住房贷款政策生变的情况下，消费贷款等成为新的着力点。消费贷款一般指以装修、旅游、买车等为用途的贷款，不含房屋贷款。
近日有“上海地区部分国有大型银行消费贷款暂缓审批”，“广州各大银行消费贷款照常审批发放”等传闻。
建行北京市分行通州支行贷款部门的一位人士称，以现有房屋做抵押，以装修等为用途的消费贷款还可以做。“但是以再次购房为目的，假以现有房屋做抵押，通过消费贷款渠道的贷款方式在国庆节后已经不能操作了。”这位人士说，“这种方式在国庆节前还可以操作。”
农行、工行在北京通州当地的支行有关人士的回答与上述相同——国庆节后，假以消费贷款渠道，谋再次购房之实的做法已经行不通了。但一般的消费贷款还可以做。
上述建行的这位人士透露，即使做消费贷款，贷款利率也会在基准利率基础上上浮10%。
消费贷款利率一般在基准利率基础上上浮10%-20%，甚至更高，也就是说，消费贷款收益率高于一般住房按揭贷款。
建行个人贷款的10%是消费贷款。建行的挑战在于，截至今年6月底，其个人消费贷款较上年末下降了22.41 亿元。对此，建行董事长郭树清的解释是，“这主要是因为还款比发的贷款多”。无论如何，让消费贷款余额呈现正增长已成建行努力的方向。
工行消费贷款则实现了正增长。截至2010年6月底，工行个人消费贷款增加520.18亿元，增长33.0%；汽车消费贷款已成工行业务的一个亮点，也是大力拓展的领域。
截至2010年6月30日，农行个人消费贷款1178.09亿元，较上年末增加322.09亿元，增长37.6%。农行高层的分析认为，这主要是由于抓住国家扩大内需的政策机遇，主动营销中高端客户，满足其多元化的消费融资需求。
个贷业务转型应提速
房贷业务比重大使银行获得收益，但同时受到国家调控政策的影响也较大。宏观调控下个人房贷的收缩，将直接带来商业银行“零售业务”的大幅萎缩。
一位长期从事个贷工作的银行业内人士告诉记者，目前，各商业银行的个贷业务应该大力发展消费贷款以及个人经营性贷款等业务，以此改变房贷业务“独大”所造成的不平衡、不稳定的个贷格局。
据了解，虽然经历了金融危机，但目前在美国、西欧等地的消费信贷在整个信贷额度中所占的比重仍然较大，一般为20%-40%，有的甚至高达60%。盈利能力较强的消费信贷业务已成为一些银行的重要收入来源。
面对房贷新政，个贷业务同质化的问题被再次关注——各银行推出的个贷品种虽名称各异，但基本雷同。给市场提供有特色和个性的产品成当务之急。
今年以来，包括国有商业银行在内的各银行都在推进个贷业务的转型。农行零售业务总监李庆萍在接受理财周报记者专访时提出，2010年将以增强重点城市行的个贷竞争力为着力点，推进个贷集中经营和专业化团队建设，逐步扩大重点城市行个贷业务的市场份额。
中行提出，将加强与汽车生产厂商、汽车经销商的合作，为客户提供更多可供选择的购车融资方案。
广发行肇庆贵宾客户首付可2成，渣打银行利率7.5折杭州最优惠
理财周报零售银行实验室研究员 张莉 滑明飞 李雯珊 冀欣/文
9月29日银监会和央行发布房贷新政一出，使得本就风雨飘摇的房产市场再次系于风口浪尖。这次风暴不仅波及一线大城市，二线城市也草木皆兵，各银行一改往日对政策的暧昧执行，转而严把房贷红线。
理财周报记者在对珠三角、长三角、环渤海三个地区15个二线城市的拉网式调查中发现，对于首套房贷，各大小银行严格执行首付3成以上的不商量政策，7.5折以下的利率优惠也成为历史。
但仍有部分银行和中介为购房者提供相对优惠的贷款新策略，比如肇庆和江门有银行对优质客户仍可做到首付2成的优惠；珠海的中介公司则称，可以通过提高房屋评估价增加贷款；天津的中介公司也给出了同样的建议。
肇庆江门：优质客户仍有首付2成的余地
在调查中，记者发现驻扎在珠江三角洲的佛山、肇庆、江门、东莞等部分二线城市的各商业银行网点对于一套房房贷，都只敢打利率优惠的主意，首付基本上都执行3成的政策，2成的政策似乎对优质客户才有可能通融。
“一套一手房的贷款我们现在只做有合作的开发商，没合作的都不做了。对于一套房的二手房要针对楼龄等各方面综合因素来决定要不要接生意。”工行佛山一支行个贷经理表示。
广发银行肇庆某支行一位资深个贷经理则告诉记者，“首套房想获得2成首付，在市区基本上是不可能，除非像肇庆下面较为贫困县的四大行有些支行应该还可以做到。”
不过一位正在广发行办理一套房贷款手续的购房者则向理财周报记者表示，“如果是直接找上银行说要做房贷，首付必须是三成，利率优惠最多打8折，银行似乎有一种爱理不理的态度。但如果是银行的VIP客户自己贷款或通过其进行介绍而且资信也不错的话，首付可以稍微减免，两成也应该不成问题。”
无独有偶，某国有银行江门一支行工作人员在记者暗访时表示，“现在许多银行在一套房上面都只做与支行有合作的楼盘房贷，如果某些客户在开发商买的楼盘较多或者本来是支行的贵宾客户，首付则不一定要卡在三成，稍微降低一点是可以商量。一些非常优质的客户，只付2成的首付，打7至7.5折的利率一般问题不大。”
而在东莞地区的银行，则有点“静观其变”的味道。记者调查了几家银行支行都表示严格执行新政。“首付要减到3成以下现在根本不可能做得到，即使是VIP客户也是一样。据我了解目前东莞许多银行的支行基本上没什么放贷额度了，都超负荷运作。很多房贷的生意都不一定想接。”农行一信贷人员表示。
珠海：光大银行回归基准利率，
中介称提高评估价增加贷款
相比同处珠三角的肇庆、江门等城市，珠海、中山和惠州的银行在执行房贷新政方面似乎没有商量的余地，包括贵宾客户。
“现在必须按政策做，我们也没办法。”珠海、中山和惠州各国有行、股份制银行、城商行告诉记者。
“首套房首付最低3成，从10月1日开始就做不到2成了，现在到哪个银行也是这样，执行国家政策，全国一盘棋。”珠海市建行吉大支行的工作人员告诉记者，“现在想多贷一点款的不好办理了，审批很困难。”
在工行珠海市丽景支行，工作人员告诉理财周报记者，首付最低3成，这个是硬性条件，不管你其他方面用什么办法，首付这3成不能少，现在是真没办法做到2成了。
不仅国有行，股份制银行和珠海本土的城商行也表示，在首付方面没有商量的余地。同时，光大银行珠海支行营业部的工作人员提醒记者，如果有住房公积金，可以贷一点，缓解一下资金压力。目前情况下，除此之外还无法为客户提供其他更好的解决方案。
而作为本土银行的珠海市商业银行也表示：“银监会查得很严，没有一点空间。”
珠海的各商业银行，在首付上处于同一起跑线，而差距表现在利率方面。建行吉大支行的利率最多下浮20%，和其利率优惠一样的是珠海市商业银行，工行丽景支行则表示最多下浮15%。而最为突出的是光大银行，其珠海支行营业部表示，目前光大银行的首套房贷利率开始执行基准利率，不下福
中山市和惠州市的各商业银行与珠海别无两样。工行惠州江南支行和建行惠州麦地支行的工作人员都表示，首付3成肯定没有商量。
农行惠州滨江支行也坚持首付3成。当记者咨询是否可以通过提高评估价来多贷一点款时，该工作人员表示，按照就低不就高的原则，评估价再高最多也就是贷给你尾款部分。也就是说，如果成交价是100万，首付三成30万，那么评估价最高也就是100万，那么按照最高贷款给你评估价7成的规定，最多也就能贷到70万。
此外，浦发银行惠州支行、广发陈江支行等股份制银行目前也都坚持首付3成的底线，利率方面浦发银行坚持最多下浮10%的优惠，而其他行则表示可以最优惠打8折。
在中山，无论是工行城北支行、建行中山分行营业部这样的国有行网点还是兴业中山支行等股份制银行网点，都表示，首付三成是“铁律”。
银行方面在房贷新政面前似乎并没有什么新的策略提供给购房者，而房产中介方面在目前的情况下，似乎也并没有什么好的应对之道。
珠海市满堂红房产中介的一位工作人员告诉记者，现在首套房都要3成，我们也没办法做到2成。唯一可以多贷一点款缓解一下资金压力的方式是房屋价格评估高一点，那么相对首付就会低一点，比如1平方的价格为10000元，到时候可以评估成100500元，客户就可以多贷一点钱。
当记者问银行不是就低不就高吗，该工作人员表示，各个银行不一样的，至于具体程序，我们自己会根据情况自己做的，不用客户亲自办理。
提及之前一直屡禁不止的消费贷，中山市的一家中介公司告诉记者，有一种无抵押消费贷款可以做，但是不划算，利率太高，一般不建议客户做。
长三角：渣打杭州利率7.5折最优惠，九江银行半年前已停房贷
在长三角，继宁波首个发布“限购令”后，10月11日和13日，杭州和南京也相继出台了房产调控意见，杭州、宁波、南京、九江等地的银行，提及房贷就闻声色变。“新政策已经尘埃落定，首套房必须首付三成，即便这样，我们还不一定能做”。农行杭州大厦支行的房贷员刘先生明确表示。
在对杭州各小银行的调查中，理财周报记者发现所有银行把亲情牌作为“能贷”的首要要求。“如果是期房，其开发商必须与我们有合作关系，如果是二手房，其房产中介也必须与我们有合作关系。否则免谈。”
即使房贷政策在杭州一向宽松的渣打银行这次也紧口不松。渣打武林广场支行王小姐说，我们这的房贷在杭州的银行也算最优惠的。首付3成，利率7.5折。不过，外地人买房直接拒绝发放贷款，非杭州户口的居民要交满一年的社保方可申请。萧山区和太偏离钱塘江的房子，70平米以下的也拒不接受的。如果征信没问题，还款能力够强，又能满足我们所需的条件，最大的优惠是我们可以帮忙做到免评估费、律师费，加送房屋保险费。
理财周报记者在10月6日刚开盘的楼盘嘉里桦枫居售楼现场发现，工行、农行、中信、浦发、华夏、杭州银行全都摆开了阵势。经过详细垂询，6家银行同时表示一套房首付三成，利率却大相径庭，华夏和浦发分别打出了8折优惠和9折的招牌，其他银行一律8.5折。
当记者追问一套房还有其他什么优惠政策时，各银行的工作人员不约而同的拒绝。现场的置业顾问代小姐却向理财周报记者支了招。“华夏的8折优惠已经算低的了，如果想在浦发做，可以买其配套的理财产品就可以享受到8.5折的优惠了，如果是纯商业贷款，建议在浦发、华夏做，因为小银行审批速度快，如果有公积金贷款，建议在中信做，因为这家中信专做公积金贷款，如果是二套房贷款，建议在杭州银行做，因为其专审二套房。如果是外地户口，建议在农行、工行贷。”
而在刚刚开盘的下沙区高档楼盘东海柠檬郡，负责接待的工作人员为记者提供差不多的信息。与该楼盘合作的银行只有北京银行杭州分行和工行开元支行。两家银行都要求首付3成，工行给出9折的利率优惠，北京银行给出了8折的利率优惠。
在九江，九江银行回应说半年前该行就已经停止房产贷款。在宁波，工行宁波分行、农行宁波分行、杭州银行宁波分行分别给出了首付3成以上，利率8.5折的政策，只有宁波银行表示利率可以享受7折，但申请人必须是公务员或者企事业单位的工作人员。
在南京，各大银行的回复跟在宁波无多大差别，连一向房贷大有商量余地的本地银行南京银行也并未打开方便之门，首付3成，利率8折优惠已经算是“恩待”了。南京市我爱我家房产中介公司许府巷店的工作人员告诉记者，“现在连那种打包买房的优惠都不存在了，现在八折优惠已经很低了，你要真买，银行那边肯定不行，开发商和中介方面还可以帮你申请个折扣，比如房子总价什么的。”
环渤海：首付分期，中介可降低税费和中介费
在致电天津、郑州、石家庄、西安我爱我家、玛雅房屋、链家地产等多家房地产中介公司之后，记者了解到，商业住房贷款首付三成的政策已经从长假之后正式启动，没有融通的空间。但是郑州部分开发商表示，愿意垫付部分首付，最迟在交楼时归还垫付款。一位房地产从业人员告诉记者，有些楼盘还推出“首付分期”活动，购房者可以把首付分摊到半年或者一年的时间内支付给开发商。
西安玛雅房屋一位置业顾问告诉记者，首付现金不够可以用亲人的名义购房向银行贷款，可房产证上没有你的名字，日后可能产生纠纷，用父母的名义会比较保险，但还要看父母或亲人的年龄，银行对60岁以上的老人一般不贷款，额度也很低。
在贷款利率方面，招商银行一位从业人员表示，现在商业住房贷款的利率折扣一个季度前就已经减少，部分利率优惠也仅对少数指定合作楼盘的客户提供，开发商一般会向购房者推荐有合作关系的银行，为客户争取折扣更低的利率。另外，其他银行的利率优惠也在减少，部分优惠只面向优质客户。
天津某中介公司的工作人员隐讳地说，购房者如果手上没有足够的现金，也不一定非得在首付上想办法，3成首付是政策红线，没有办法改变，但是买房要筹集的第一笔款项，除了首付还有税费和中介费，这些都是有办法降低的。中介公司可以委托合作的评估公司，在房屋价格评估时压低评估价，这样购房者就可以少交税费。同样想要向银行多贷款，做“高评高贷”也可以，只是相应的税费也会多出不少。
京沪穗房贷调查:政策逼出各种花招,银行在悄悄地弄
农行等银行推出置换式个人住房贷款，所获资金或可购买二三套房，但是限制条件较多
理财周报零售银行实验室研究员: 张莉、李雯姗、滑明飞、 冀欣、 沈珍洪、 李峻岭/文
房贷新政落实情况如何？理财周报记者专门对二、三套房的贷款购买情况进行了全面调查。
二套房贷“变通”：找外人、假离婚，团购可获优惠
北京市通州区世纪新城的一工作人员表示，关于一、二、三套房的首付和利率无法改变。如果想购买第二套住房，还想获得较低的首付和利率，可找外地或老家的亲戚，用其身份证，再办理一套相关证明即可。在给银行方面留联系电话时就留你本人现在的办公室电话，一旦银行方面进行电话核查，也好有个应对。
北京市通州区海棠湾的一工作人员建议，可以通过离婚的方式贷款购买第二套房。“等贷款办下来后，可以再复婚嘛。”
21世纪不动产的工作人员表示，公司肯定要严格执行新政，不敢通过“假离婚”方式办理二套房贷。现在，银行和房地产交易中心，以及婚姻登记部门都联网，根本没有空隙可钻。
记者走访上海多家银行了解到，二套房贷认房又认贷，首付5成，利率上浮10%。但深发展陆家嘴支行表示，该行二套房贷首付5成，利率为基准利率，不上福民生银行福山支行则一口拒绝了二套及以上的房子贷款。华夏银行上海华先生说，虽答应二套房贷款，但是该行不强制购买房产保险，而一般300万左右的房子需要300多元的保险费。
工行浦东分行华先生表示，该行严格执行现行政策，只要名字上过房产证，都算是第二套。除非假离婚，以前有过，但现在不大现实。
针对部分客户试图“借道”消费贷款购房的行为，这名工作人员提醒，某些房产中介会跟客户签下这样的合同。但是，如果真的要签合同的话，或可以通过银行贷款评估流程增加贷款额度。对此，房产价值是由银行专业的房产价值评估部门进行评估，不是以卖房者或房屋中介与购房者双方的购房合同为准的。购房者要警惕风险，严格遵守政策规定，不要因小失大，日后引起纠纷。
在福建，厦门某房地产公司内部售楼人员透露，如果一次性多买几套的话（即团购买房），可享受第二套首付三成的优惠。
三套房贷比较难，综合消费抵押贷款或可变通
在房贷新政发布后的第二天晚上深圳便发布“限购令”，规定深圳户籍家庭限购两套，提供一年以上社保的非深圳户籍家庭限购一套。这意味着在深圳申请三套房贷是不可能了。
“三套房贷肯定做不了。”工行南山营业部的一位信贷人员说。深圳其他多家银行也表示无法办理第三套房贷。海宏房地产中介公司的人员也表示，无法办理三套房贷。
珠海、中山和惠州等二三线城市的三套房贷也进入“冬眠”期。珠海各银行均表示“停发第三套房贷，认定标准为认房又认贷”。
但深圳满堂红房产中介公司的一工作人员说，如果前两套房有一套是全款买的话，可以按照第二套房贷来做，具体的方法要看到房子和手续后决定。这样的方式在惠州也得到了认同，浦发惠州支行一位信贷部门工作人员表示，如果名下的两套房一套为全额购买，一套为按揭，那可以按照二套房来做贷款。
深发展陆家嘴支行口气坚决，“听说要出这样一个政策，我们9月29、30号都是加班把三套房贷款审批完了。”该行房贷员王小姐说。杭州市庆春路和武林广场附近的几家大小银行均表示无法办理第三套房贷。渣打杭州武林支行的客户经理王小姐表示，“三套房早就不贷了。”
记者在广州暗访了超过20家的银行网点发现，第三套房贷无法办理。佛山、肇庆、江门、东莞等珠江三角洲地区情况与此相同。
不过正所谓“上有对策，下有政策”。某银行广州分行内部人士陈先生说，“现在有些股份制银行的支行可以通过综合消费抵押贷款的途径来让第三套房获得贷款。”
该人士表示，“购买第三套房的可通过已拥有的两套房进行抵押，然后获得综合消费的抵押贷款用于支付第三套房的房贷。银行既然这样做，肯定是睁一只眼闭一只眼，银行知道购房者通过抵押所获得的消费贷款是用于买房。”
“现在通过综合消费贷款让购房者获得第三套房贷的银行并不是很多，即使有也不会持续太长时间。而目前通过这种方式的贷款利率需要上浮10%。”
北京、西安、太原以及环渤海地区主要城市的一些开发商、地产中介公司、银行均表示，第三套房贷无法办理。但西安市一位多年担任银行客户经理的周先生也提出“消费贷款”来购买第三套住房。
另类途径：置换式个人住房贷款业务
“农行等行有置换式个人住房贷款业务，通过这种贷款获得的钱就可以拿来购置第二套或第三套住房。”上述周先生说。
记者通过农行北京分行了解到，置换式个人住房贷款是对已经用自筹资金全额付款购买住房并取得房屋所有权证书的客户发放的、用于清偿购房所负债务的贷款。要求取得房产证的时间不超过3年，新房可贷款额度最高为购房全款的70%，二手房最高贷款额度为购房全款的60%，最高贷款年限30年。
首套房贷新动静：首付3成没得商量，阴阳合同出道
北京住房公积金贷款首付仍2成；广州某银行称可以一套房子签三份合同以达到多贷款、少交税
理财周报零售银行实验室研究员 滑明飞 李雯珊 张慧宇 冀欣/文
9月29日晚，央行和银监会为本已收紧的房贷政策再添一道“紧箍咒”：首套房房贷首付由最低2成提高至3成，同时停发三套房贷。与以往分地区分城市的区别对待不同，此次调控涉及全国。
不仅对炒房者，这道“新令”让首套房的购买者也倍感吃力，尤其对于北京、上海、广州和深圳这样房价惊人地区的购房者，因为100万的房子多出一成就意味着自己要多准备10万元自有资金。
被称为中国四大城市的“北上广深”目前房贷政策执行如何？还有什么方式可以为购房者提供最优惠方案？
理财周报记者兵分四路，深入以上四大城市对各商业银行调查发现，北京住房公积金贷款目前还未变动，首付仍可低至2成；广州则有银行称可以签“阴阳合同”，即一套房子，三份合同以达到多贷款、少交税的目的；深圳有银行建议可以通过提高评估价格多贷一点，甚至有按揭公司表示可以用信用贷款买楼；上海各大银行则表示，首付3成没有商量，只有利率方面有回旋空间。
北京住房公积金贷款首付仍可2成
理财周报记者走访咨询了在京的多家银行网点，各行均表示，最低首付3成，2成现在做不到。通过比较，各银行只有在利率方面可以相对优惠一点，其他并没有什么优惠可言。
同时，理财周报记者还走访北京市我爱我家、21世纪不动产、链家等多家房地产中介公司，但这些之前可以为客户灵活办理贷款的中介此时也束手无策。
中介公司的工作人员告诉记者，如果走商业贷款的流程，首付3成已经没有任何回转的余地，但是公积金贷款暂时还可以施行首付2成，因为政策执行细则还未推出，何时2成首付被彻底禁止不得而知，因此使用公积金购房贷款的购房者，如果能够短时间内办理完全部买房贷款手续，还可以搭上低首付的末班车。
但是，中介仍然有其优势。部分地产中介公司的工作人员告诉记者，很多中介公司与银行都签署了合作协议，通过中介渠道也可获得更多的利率优惠。例如链家地产就与北京银行、浦发银行等多家银行合作，通过链家地产购房的消费者可与置业顾问协商，选择贷款银行，争取更多的折扣利率。
而对于贷款额度，一家中介公司的工作人员也透露，与直接从银行申请贷款相比,中介公司可以通过合作的评估公司提高房屋的评估价格，以从银行获得更高的贷款额度，称之为“高评高贷”，但是相应的税费也会多交纳很多，尤其是面积较大的房屋经过高评估之后，如果认定从普通住宅变为非普通住宅，那么税费也将提高2个百分点，没有特殊的需要进行这样的操作并不划算。
同一房屋，三份合同
对于北京地区上述“高评高贷”带来的高税收问题在广州似乎有应对之道。
某股份制银行广州分行一位信贷部门人士告诉理财周报记者，如果是该行一些大VIP客户，有可能帮其制造不同购房额的合同。
“这种情况多数用在二手房交易，合同中会出现三个价格：真实的交易价格，较高价与较低价。第一份合同是数额较高的购房款合同，银行会从中操作将其列为授信依据，那么同样的成数便可以使购房者贷到更高额度款项，如此一来实际首付金额就降低很多。但银行也会与购房者之间签真实购房额的贷款合同，不过购房者还款额的计算主要是依据上述第一份合同。”该人士表示。
他还称，“第三份较低购房额合同则会出示给房管局，以能够降低购买房屋所缴纳的税费，这样就能够让客户获得较多贷款金额但却少交一定的税额。不过目前一般情况下也不会给客户大张旗鼓地办理。因为存在较大的风险操作也非常复杂，而且政策也抓得很紧。”
但是在广州，大部分银行并没有多少回旋的余地。就连工农中建交五大行的客户经理都是“斩钉截铁”的语气向记者表示，“首付方面没有任何办法减免，接近年底贷款额度都非常紧张，最好等到首付款项足够再考虑入市买房。”
深圳信用贷可购房，上海比拼利率
“首套房首付最低3成，这个没有回旋的余地。不管你用其他什么办法融资，但首付3成是硬性指标。”深圳工行南山营业部一位工作人员坚决的告诉记者。
此外，在记者走访的两家本土银行招商银行东门支行和深发展华侨城支行，工作人员也表示，现在首套房首付最低只能做到3成，2成是不可能的。
首套房首付3成已经板上钉钉，但购房者仍可以通过某种方式多融一点资以减轻首付压力。“可以在评估方面做点文章，银行都是按照评估价授信，因此可以在评估房屋时评估得高一点，这样就可以多贷一点款，但是首付还是要交三成。”深发展华侨城支行一位工作人员提醒记者。
此外，记者从深圳某按揭公司还了解到，可以通过信用贷款的方式来融资用于购房。授信额度为首付的一半，最高额度50万。比如购买一套价值100万的房产，首付30万，那么按揭公司可以授信15万的额度，之后分5年还清。但是利息较高，年化利率高达20%。
和北京、广州、深圳相比，上海的优惠大多集中在利率优惠比拼上。走访上海多家银行过程中，记者了解到目前几乎所有银行首套房均已提至三成，而利率则由七折到八五折参差不一，为客户提供额外优惠的也极少。
“我们一般找一些小银行合作，利率稍微低些，和我们合作最多的是上海银行。而一些大银行利率都比较高，尤其是四大行。”上海江南名庐职业顾问喻先生告诉暗访中的理财周报记者。
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