益阳市上城世家出现多处违规违约,请有关部门主持公道

　　益阳市市委及马勇书记、益阳市人民政府及胡忠雄市长、益阳市信访局、益阳市建设局、益阳市规划局、益阳市环保局、益阳市国土局、益阳市房管局、益阳市消防支队：

　　我们是益阳市上城世家的业主，现将上城世家房产开发商严重违法违约行为控诉前来，请求依法查处，并请维护业主的合法权益！

　　主要请求

　　1、制止开发商擅自改变规划的不法行为，维护相关政府部门依法办事的权威，不要让这些恶商拿国家法律法规和政府的文件作擦屁股纸。

　　2、开发商明目张胆擅自出卖公共车位（业主共用车位）非法谋利，严重损害业主权益，请求维护老百姓利益。

　　3、查处开发商的严重违法违约行为，以平民愤。

　　主要事实与理由

　　现将益阳市上城世家小区存在的部分严重问题归纳如下：

　　一、规划方面

　　1、将地上公共车位（依原始且合法的规划要求）擅自出售谋利。

　　2、将小区靠近益阳市国税局的消防通道（依原始且合法的规划要求）作为主要进出车道使用，而将业主购房时规划部门设计的主道（原售楼部右侧临康富路的进出通道）强行关闭。

　　3、靠近益阳市国税局旁边消防通道入口处的房屋不符合当初开发商提供给业主们的设计图纸与方案，明显属于超标建筑。

　　4、本小区西面南端（原售楼部旁）27栋原设计为一栋平房，现违反初衷建成了高楼，严重破坏了小区业主的原居住环境，影响到了小区周边住房的通风、采光。而且此栋开设了一个大门，但该大门既不方便居民生活，也不利于安全防卫。

　　5、房产开发商企图瞒天过海，多次非法提请擅改原始规划且未依法告知业主，望政府职能部门及监督部门引起重视，切实维护老百姓权益。

　　二、严重违约方面

　　1、迟延办证

　　小区一期业主大部分入住近五年，但至今“二证”不全，小区二期业主大部分是2008年2009年与开发商签订的合同，约定360个工作日内办证“二证”，但是至今仍未办理到位，并且由于开发商迟延办证，导致相当一部分业主享受不到百分之一的契税优惠政策。

　　2、环保问题

　　由于开发商违反承诺，在小区临街门面进行饭店经营，导致小区一期部分业主整日生活在油烟和噪音之中，苦不堪言。

　　3、绿化问题

　　小区绿化面积一直未达到约定的水平与水准。

　　4、水表电表开户问题

　　业主在签订时均向开发商交纳了水电开户费用，但至今仍是共用一个户头，多次交涉置之不理，既不按约履行也不退开户费用。

　　5、房屋质量问题

　　小区主要水管经常爆破，有时一星期达到二、三次，房屋质量及小区附属设施设备质量极差，给业主们生活和工作带来极大不便；而且地下车库质量不符合要求有部分地方有开裂等现象。

　　6、小区娱乐设施问题及当初开发商的承诺问题

　　小区全部竣工至今已一年有余，但是相关的娱乐等配套设施大部分没有到位，明显在欺诈。而且对于当初房产商承诺的小区效果与现在小区的实际情况相差甚远，违背诺言，严重违约。

　　7、“二证”登记的使用期限及实际使用期问题

　　作为居住小区只有五十年的使用期限，没有达到七十年的要求，而且到业主实际使用时是从2006年开始计算使用期限，大大缩水。

　　8、安全问题

　　因规划设计不合理，特别是车辆进出安全和消防安全隐患巨大，一旦发生火灾、车辆交通事故等灾难，将造成不可估量的损失；另外小区的监控设备大部分不能正常使用且无红外线监控；小区不少业主被盗物业不履行职责。

　　三、部分法律法规依据材料

　　（一）《中华人民共和国城市规划法》

　　第十五条编制城市规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。

　　（二）、中华人民共和国建设部：中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）

　　4规划布局与空间环境

　　4.0.1居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则：

　　4.0.1.1方便居民生活，有利安全防卫和物业管理：

　　4.0.1.2组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

　　4.0.1.3合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；

　　7.0.2.3绿地率：新区建设不应低于30％；旧区改建不宜低于25％。

　　7.0.5 居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5m2/人，小区（含组团）不少于1m2/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5m2/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。

　　8道路

　　8.0.1居住区的道路规划，应遵循下列原则：

　　8.0.1.1根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；

　　8.0.1.2小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；

　　8.0.1.8应便于居民汽车的通行；同时保证行人、骑车人的安全便利。

　　8.0.5.3 进入组团的道路，既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保卫；

　　8.0.6居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车尝停车库，并应符合下列规定；

　　8.0.6.1居民汽车停车率不应小于10%;

　　8.0.6.2居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；

　　8.0.6.3居民停车尝库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;

　　8.0.6.4居民停车尝库的布置应留有必要的发展余地。

　　（三）、《商品房销售管理办法》（建设部令88号）

　　第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　（四）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释[２００３]７号

　　第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　以上控诉，请你们为我们主持公道！

　　益阳市上城世家业主（控诉业主名单附后）