2011两只眼睛看楼市 生存还是毁灭?

　　搜房网 [提要]时值岁末，眼下的楼市不温不火，如舒缓的小夜曲一般，恰如这个特别的10年11月份的天气，眯起眼睛就像春天一样；土地市场最近更是捷报频传，营东新城土地成交活跃，价格也是屡创新高，11月22日的一次土地挂牌出让，创出了2400元/㎡的新高，看来秋交会燃爆的不只是营东新城的商品房市场，土地市场更是立竿见影。

　　时值岁末，眼下的楼市不温不火，如舒缓的小夜曲一般，恰如这个特别的10年11月份的天气，眯起眼睛就像春天一样；土地市场最近更是捷报频传，营东新城土地成交活跃，价格也是屡创新高，11月22日的一次土地挂牌出让，创出了2400元/㎡的新高，看来秋交会燃爆的不只是营东新城的商品房市场，土地市场更是立竿见影。虽然距离10年的结束尚有月余，对10年营口房地产市场下结论已不会有太大的异议。

　　2010年的营口楼市在国家两次深度严厉调控的宏观背景下，依然延续09年强势增长的态势，二级商品房市场和一级土地市场均量价齐升，增长幅度不亚于09年，最突出的是一级土地市场增长十分明显，国内一线开发企业全面进驻，在其带动下开发商拿地规模明显放大，可见，10年对于本级政府而言是个实实在在的丰收年。

　　10年的楼市表现得越是欢实，11年楼市的悬念就越大，说起11年的楼市，即使是最能和泥的人也很难把各方的观点融到一起。

　　"营口作为环渤海经济圈的重要节点城市，已经纳入国家多重发展战略，进入国际视野；10年辽河大桥通车，11年哈大高铁建成，12年营口机场通航及不断凸显的腹地港口优势标志着营口从三、四线城市向准二线城市的跨越，营口正面临着新一轮快速的城市化，并随着滨海城市地位的提升成为新的移民目的地，房地产的量价齐升是必然的，11年仍然是持续增长。"看涨的乐观派高瞻远瞩激情满怀。"营口老城区加上产业基地和营东新城两个新城区，最近两年约有近10平方公里的土地放量，意味着未来三到五年有约2000万平的商品房上市，初步估算11年将有50个楼盘亮相，约500万平的商品房推向市场，按照09年不到200万平的销售量，这些房子要卖三年才能消化；房价方面，土地价格上涨在11年必然传导给房价，房价进一步提升又会消弱购买力，一面是不断攀升的房价，一面是巨大的开发量，如此下去营口楼市将有崩盘的危险，11年恐怕会成为楼市拐点。"唱衰的谨慎派数据翔实推理清晰。

　　"生存还是毁灭？"这是莎翁笔下抑郁王子哈姆雷特的名言。好在市场既不是推理出来也不是展望出来的，就像"科学发展观"和"包容性增长"是出自实践又指导实践的理论，市场更是实践出来的。

　　国家政策和优越条件固然重要，更重要的还是人的主观因素。现在每个城市之间的竞争非常激烈，发展速度不重要，发展的加速度才重要，营口作为后发城市，刚刚启动，加速度更为重要，不要忘了前几年我们出去推介城市，人家把营口当成山东某个城市的尴尬。

　　判断房地产市场也不能拿着过去的数据做加减法，50度的水加上20度不会有根本的变化，99度的水加上1度就沸腾了，房地产市场的温度就像热水，不太好判断，但至少不是做加减法那么简单。

　　但是，2011的营口楼市的确有几个悬念等待解开。房价的走势及幅度；恒大等大牌开发商如何启动营口市场；本土开发商如何应对外来强势开发商；众多楼盘如何联手培育开拓新市常就2011楼市的几个热点，这里不妨抛几个观点。

　　2011年，先不管房子卖得快不快，由于地价增长的传导效应，房价恐怕是要涨的，一些老城区的楼盘因为2010年的青黄不接，涨幅会比较大；随着营口的板块化趋势，房价幅度放大，估计11年房价的主流范围在3500-6000元/㎡之间。

　　就像我们看不清楚恒大等大牌开发商的打法一样，他们也看不清楚营口的楼市，害怕本土的开发商不按规矩出牌。所以恒大、保利、佳兆业、嘉里组团扎堆城南民兴河板块，看似偶然，实则默契。我分析他们的打法是炒热板块，保价稳市，协同作战，分切蛋糕。他们对2011的楼市会起到推进稳定的作用。

　　面对外来强势开发商的进入，本土优秀的开发商有两种表现，一是产品提升走差异化路线，例如君悦澜湾及即将上市的国宝壹号；再是强强联手跟进借光，例如中天和红运合作的桃花源项目，就位于城南民兴河板块，你炒作我借光，你打价格战，我身子骨硬实也不害怕。

　　2011年的楼市，无论如何都无法回避巨大的开发量，市场的压力下，营口必然会成为继大连和鲅鱼圈之后走出去开拓市场的城市，大连的移民大部分都是"上赶着"，鲅鱼圈已经早走了好几年，算是名声在外，营口则是任重而道远。好事多磨，奇迹都是逼出来的，如果营口成了新的移民目的地，那么离沈大之间滨海大都市的目标就不远了，2011，这个头看来是开定了。

　　（以上内容摘自毛文涛博客，仅代表个人观点，不代表搜房网立场）