焦点关注:无锡大平层产品特点和发展趋势

　　[提要]本期焦点关注话题探讨无锡大平层产品特点和发展趋势。

　　明天我们住哪里？这是许多城市新贵总在不停追问的问题。城市化发展进程中，许多中、高产阶级选择弃城而走，在郊区建立一个“结庐在人境，而无车马喧”的桃源。而近几年，一股城市回归潮正在兴起，在郊区买别墅居住的人们，正悄然重归老巢。而如何平衡物质和精神生活，既不受钢筋水泥的围困，又不失山清水秀的美景，成为这些新贵们面临的问题。

　　是否有这样一处地方，融于城市又超然于城市？随着别墅用地的愈加稀缺，以及近郊别墅配套资源的短板，居住功能齐全，兼享私密性、实用性、景观优势的大平层产品开始应运而生。本期焦点关注探讨的话题是无锡大平层的产品特点和发展趋势。

　　时间：2011年8月12日下午2点

　　地点：人民中路123号摩天360大厦1805室

　　邀请嘉宾：华润悦府营销总监华威、无锡策源地产营销机构市场部经理余延、西水东销售经理周翔、

　　讨论话题：

　　1、大平层产生的原因和背景？

　　2、如何打造好的大平层？

　　3、无锡大平层的产品特点？

　　4、大平层对应的人群？

　　5、大平层产品会否成为居住趋势？

　　直播内容：

　　主持人： 各位网友大家好！欢迎收看本期焦点关注栏目。我是本期焦点关注的主持人夏龙龙。首先我先介绍一下到场的嘉宾。华润悦府营销总监华威、无锡策源地产营销机构市场部经理余延、西水东销售经理周翔，欢迎两位的到来。首先我们请各位从自己的理解出发，给大平层下个定义。

　　周翔：很多人说大平层跟别墅一样是豪宅，我认为大平层区别于别墅，首先它的选址资源很讲究，配套资源、功能性、舒适度等的要求都非常高。还有一个最明显的特征就是圈层，买别墅的客户大多能接受大平层。

　　华威：大平层整个小区以大面积为主，小面积较少。产品定位人群比较高端，配置比较好。在无锡，大平层较火，别墅开发规划当前也比较少了。无锡人都追求更好的品质。在一线城市发展较早，如汤臣一品。随着一个大的趋势，发展越来越成熟。相信在无锡，也会逐渐发展起来。

　　余延：字面上看，还没有一个标准的定义。关键是客户，它的产生与客户息息相关。

　　主持人：大平层，我简单的理解是面积大的平层住宅。那么大平层的产生，除各位之前所说的，客户需求引发了大平层产品的面市，还有其他因素吗？

　　华威：大平层也是有一个标准的，它们的价格高，像上海的汤臣一品、星河湾等。这些大平层均价都在10万以上。大平层的设计也是非常重要的，如华润悦府，大门设计很讲究，也非常人性化。包括精装修，建材质量都是非常高的，都是国际顶尖级别。同时，也会配备比较好的会所、小区景观甚至到灯光布局等。

　　主持人：就是说，大平层除了本身的户型特性外，也需要一些软性服务和配套设施来支撑。据我所知，西水东项目是商业气息与文化底蕴并存的一个项目，比较能够代表无锡特色，具有一定的代表性，请周经理给我们介绍下西水东的大平层产品。

　　周翔：业内认为大平层就是面积大，但是我们更强调功能性。目前大的户型还没有做到三间以上套房，像我们项目这次邀请的大师贝隶明就是设计全配套的。我们考虑到人的私密性，都有严格设计。

　　主持人：我记得华润悦府7月份有一篇软文，里面从高、大、全三方面阐述了华润悦府大平层的极致，里面的“高”提到，而平层豪宅往往为高层超高层建筑，完美规避了建筑高度不足带来的隐患。将社区大部分地势抬高近3米，并结合园林设计、坡地建筑、逾5.7米架空层，打造200米阔度的超宽景观视野，即便住在首层也能拥有普通社区7至8层的俯瞰视野，且规避了恶劣天气造成的地面隐患。请问华总，高、大、全是否是衡量大平层好坏的标准。

　　华威：这三个点是我们项目的特征，功能性方面做的也是比较全的，是非常纯粹的一个产品，我们都是精心规划的。以后，应该不会有大的变动。这个产品的定位是非常清晰的。

　　主持人：就是说已经形成了一个建筑“群落化”。余经理，你觉得怎么样的大平层是好的？

　　 余延：谁给大平层做最好的定义谁就是最成功的。开发商做产品自主不自主的都会朝大平层发展。好的平层要从内部资源和外部资源考虑。要从硬件软件服务上来体现。

　　主持人：余经理，你觉得大平层产生是为什么？

　　余延：主客观相结合产生的。

　　主持人：大平层产品会不会成为主流？

　　周翔：这是钻石级的东西，这块还是定位于高端客户群。普通消费者可能不会考虑，无论是价格还是后期维系。一般消费者还是偏向于传统的住宅。很多消费者不能理解大平层的设计，可能不会考虑。所以说，大平层还是一个圈层的。

　　华威：在无锡，这还是初级阶段，很多人不了解这产品。只有对这种产品非常了解的人可能才会考虑。今年下半年，可能大平层也会多起来，这还是需要时间的。大平层，想说爱您不容易。毕竟各方面，定位还是比较高的。但是无锡也越来越国际化，相信还是会被接受的。

　　余延：不会成为主流。对开发商来讲，都想要创造一个大平层的定义。产品自身因素也决定无法成为主流，如功能性和外部资源性。不是高层就是大平层，要有独有的视野。两个条件缺一不可。

　　主持人：有人说，大平层产品的保值率和私密性不如别墅，大家怎么看？

　　华威：保值率跟成本是息息相关的。大平层的产品成本到位的话，保值率并不比别墅低。

　　周翔：各家公司做大平层的都是王牌系列，对各公司的品牌都是起着非常大的作用。在无锡，西水东从本身保值角度讲，大师给我们做的基本上其他住宅没有的。每家公司一旦做大平层都会不惜代价，保值肯定是有的。

　　主持人：一定程度上，大师设计给建筑增添了一些文化和意识价值。

　　周翔：对于别墅而言，从建筑角度看，这类产品很多。价值所在的就是这块地。

　　主持人：从各位接触的客户来看，大平层这种物业类型对应的客群是哪些人？

　　华威：我从营销层面上来分析，所接触到的一些人，其中一大批是家庭条件较好的要给孩子买房，这些孩子大都有海外留学背景的；还有对大平层有所了解的企业家，对产品比较熟悉，需要高品质的房子；回无锡工作的高管，到无锡来肯定会选择顶级物业；建筑业的同行，业内人士。主要的是这部分人群。

　　周翔：比如说本地私营业主；与无锡有渊源的一些人等等。

　　余延：他们都有某种共性特征：年纪不会太大，处在事业上升期，都是有自己的业务，比较忙，才没有时间去住郊外别墅。他们需要良好的配套环境。还有一种特殊情结，我称为高层情结，这批人不喜欢所谓的有天有地，他们喜欢居住在城市中央，俯瞰全城，这与他们的成功之道颇为相似。

　　主持人：有能力购买大平层的客群，手里肯定不止两三套房，在如今限购令的背景下，会不会对这部分群体购买大平层有约束？

　　华威：在现在行情下，很多人会出售手中现有的房子，寻求更高端的楼盘。这类人是比较灵活的，眼光非常好，他们认为现在是出手的好时机，他们会来转换资产。对于有需求的人，大平层是潜力股。

　　余延：我感觉现在大平层还处在摸索阶段，还比较混乱。

　　华威：我接触到的本地客户，有的看了十遍二十遍，还是犹豫不决。无锡本地人对大平层还是有点害怕，主要是不熟悉。还需要有时间来引导市常

　　周翔：贝氏设计可能跟无锡人的习惯不太一样。整个市场的话，还需要有时间来培养对这个设计的习惯。同时也需要我们在开发时，做到因地制宜，有些设计需要依据当地居民的习惯而来。但是无锡人的接受能力很强，相信慢慢可以接受的。

　　主持人：不管大平层是余经理所言的处在混沌期，还是华总和周经理所指的正迎来上升的机遇，有一点值得肯定，大平层对于无锡市场来说，是个新事物，任何走在行业前沿的先锋者，第一个吃螃蟹的人，具备敏锐的视觉，都能成为市场的大赢家。感谢各位嘉宾的精彩发言，本期焦点关注到此结束！