朱中一:保障房未来 中国城市化与住房双轨制

　　  [提要]城市观点论坛第一次走进无锡，中国房地产业协会副会长朱中一，建设部政策研究中心主任陈淮，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等十余位政府、企业、金融人士以“后调控时代的江南策”为主题，对无锡乃至江苏的2011房地产趋势进行深度探讨及现场解读。

　　4月27日上午，2011城市观点论坛无锡行在无锡万达喜来登酒店拉开序幕。

　　无锡，作为长三角腹地，近年伴随产业结构调整，已经成为新型的生态城市、品牌经济城市及极具口碑的商业城市，城市综合竞争力排在全国前列。而无锡的房地产业近几年来也蒸蒸日上，在本土企业健康发展的同时更是吸引到来自境内外及全国各地品牌企业的进入。伴随2011年的调控政策，全国各地楼市的销量开始下降的时候，无锡的房地产市场又将是怎样的一个局面？无锡乃至江苏的房企又该怎样应对？

　　为此，城市观点论坛第一次走进无锡，中国房地产业协会副会长朱中一，建设部政策研究中心主任陈淮，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等十余位政府、企业、金融人士以“后调控时代的江南策”为主题，对无锡乃至江苏的2011房地产趋势进行深度探讨及现场解读。

　　》》》中国房地产协会副会长朱中一  演讲的题目政策篇之保障房未来

　　朱中一：各位领导，各位同仁女士们先生们上午好。很高兴来参加本次论坛。下面呢我就通过城镇化与住房双轨制谈一点个人的看法，谈这个问题以前，提一个小小的意见，就是你那个题目啊，后调控时代的这几个字不很妥当，为什么呢？因为咱们现在应该说都明白了，由于市场经济往往会设立，在设立的同时要加强调控，所以调控他是伴随着市场经济而进行的，后调控时代，我想大家应该关注到，在今年的全国人大公布“十二五”规划里，以住房保障第一句话就是坚持政府调控和市场调节相结合，这是第一句话，这是政府调控和市场调节结合进行的，不是有什么后调控时代，这个是非常重要，这个是非常非常重要，所以我就在这点质疑，以后尽量少用这个词。

　　那么城镇化和住房双轨制这个题目很大，由于时间问题，因为今天很多观点媒体都，现代快报也来了，想从观点方面来谈。我觉得城镇化跟房地产，跟咱们住宅建设提供了发展的机遇，而房地产住宅产业是给我们国家老百姓提供生活场所，也是为各方提供生产的产业，是先导性的民生关系重大的产业。所以呢这两个产业之间，城镇化和住宅产业一定要协调发展，作为长三角地区，因为我们今天在这儿，作为长三角地区是我们国家经济最活跃的地区，咱们长三角的城市群，是咱们国家最具有活力的城市群，长三角在我们国家不到3%的地皮上面，创造了国家20%几的经济总量，而且呢他的科技含量也高，所以应该说是我们国家相当先进的城市群。今天的发言呢不是针对长三角来说的，今天从这个题目，城镇化和住房的双轨制这个题目来讲一讲，我这个呢围绕三点来谈我的基本看法。

　　第一点就是咱们中国城镇化的推进，因为经济这个词大家热情很高，我们国家城镇化进入了快速发展时期，所以尤其是地方政府的热情可能比中央政府更高，这一点我觉得可以理解，目前为止客观上如果城镇化推进更快，他带来的困惑也比较多，目前来说我们城镇化推进当中，自己觉得要防止四种倾向，第一种倾向是怎么样防止推进没有水分的城镇化，我讲的没有城镇化是实打市的城市化，城市常住人口占总人口的比例，但是现在我们在将近47.5%的那个城市化推及里头，有2亿左右的农民工没有正式纳入城市化的，所以现在有些地方城市化比例很高，就认为国家0.8%的指标是不是低了？我们觉得没有水份的城镇化，要达到这个数字是不容易的，要防止没有水分的城市化。

　　第二个要防止盲目的，没有地方特色的，千篇一律的城市化，这个也是要注意的，因为现在我们国家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，没有地方特色，我觉得这个事情是比较大的问题，一定要科学规划城市群里各个城市的功能和产业的布局，这是国家反复强调的，而且要注意地方特色和城市特色，这样咱们的城市才有地方特色。

　　第三点要注意防止部分依赖于土地和房地产的咱们讲的土地城市化，这个问题也是要注意的，这个在咱们长三角地区这个问题也很突出，因为我们的产业布局要合理，各方面的，包括房地产和各方面发展要协调，但是包括一些咱们东部的有一些省份原来城市化的目标低的省份，但是他们的替代性城镇化部分倾向卖地盖楼，相关产业支撑很，所以如果没有经济活力的城市化是很难维持的，就是各个地方土地卖完了，你下面城市化的后劲是什么。

　　第四点要注意防止人口部分向大城市集中的，尤其是向部分大城市集中，当然东部地区各方面条件比较优异，人们向这个地方聚集某种意义上也是人们的很好理想，但是我们觉得部分向东部地区移动，要包括我们国家的东西地区协调发展，所以我们要坚持怎么样把城镇化的进程和会议体制的改革结合起来，使城市化通过协调发展，而且在中西部地区的中等以下的城市，首先放开，引导当地的老百姓能够就近地就业，安家落户，这样城市化也就协调发展。所以我觉得城市化要注意防止四种倾向。

　　第二个问题谈一下住房双轨制的问题，从国八条到去年年底的中央经济会议，到今年两会通过的“十二五”规划，就提出了要建立住房双轨制的问题，我们觉得这是咱们一个成熟的表现，从国八条开始，我觉得不仅提出了双轨制，而且在指导思想上面，实际上对商品房的建设，对住房保障提出了两手抓，两手都要硬的问题，现在有一些人认为是不是两条道，我个人觉得是有区别，但是他是互相联系的，不是各走各的道就行了。因为这两者之间从目标来说都是一样的，都是为了解决老百姓住有所居的问题，而且在土地的这个整个资源有限的情况下，再加上我们说住房房价上涨过快，老百姓能力有限的情况下，你就要增加住房保障能力，所以为什么今年增加了公租房的增加，就意味着政府加大了这方面的保障力度，所以尽管是两种体系，他实际上这种双轨制互相有联系，互相有影响的双轨制，不是政府归政府，市场归市场的分离的，所以我觉得这个观点一定要讲一下。具体要防止的一些问题，我觉得这次“十二五”第35章他讲非常细，要点性东西是这样的：一开始他讲了，前面的几句话，就是坚持政府调控和市场调节相结合，加大符合国情的体制机制和政治体系，逐步形成平衡，消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居，我觉得这个把咱们房地产调控的目标和发展，住宅产业的目标加大非常清楚，这里头我觉得核心的体系，一个是坚持政府调控，市场改革结合，调控和市场调节是同时进行的，另一个咱们前几年咱们房地产调控几句话，总量基本平和，价格稳定，将价格稳定改成基本适应，所以为什么这一次中央政府组织了八个组到16个城市去讲这个问题，这是非常重要的。他讲到了健全购房供应体系，这个大家感觉到很好，因为健全购房供应体系，一方面是弥补了我们前一段时间这方面的缺憾，我自己也感觉到今年也好，明年也好，1千万套的安居工程，不光是从零售角度考虑，我自己还感觉到，他还有如果市场有互动的话，1千万套的安居工程，可以冲抵咱们商品房投资不足影响的房地产投资规模，这样让他可以缓冲，是吧？房地产投资的互动对相当产业的互动，对经济的互动，这是我个人的观点，这也是咱们坚持宏观调控很重要的，这两年宏观调控，肯定是按照政府的工作报告和领导的讲话，但是他有重要的对比，我们现在的经济增长还要高一点，但是质量提高，如果房地产有波动，有1千万套的保障性安居工程可以冲抵商品房投资波动和对经济的影响。第三个问题呢改善和加强房地产市场，我自己感觉到他里头内容很多，因为时间问题不说了，一开始讲了两句话，一个是坚定不移要搞好，他是坚定不移搞好房地产市场宏观调控，这确定了本届政府的决心，第二句话是要加快建立健全房地产的中长机制，这个有一个过程，但是坚定不移搞好房地产市场调控这是本届政府的决心，10月13号国务院常务会议的话来说，对房地产市场的调控方向很重要，力度不放松，这是我觉得起码是验证了决心。大家一定要注意。在这个情况下面，更重要我们房地产企业要做好充分准备，要适应。前但时间万科的企业高官说过，我们房地产企业的老板应该像当农民一样，农民是关注天气变化，但是他更多关注天气变化的情况下，怎么样种好自己的田和地，因为他对政府没有话语权，中央政府制订的，我只有顺应政策，在顺应政策的前提下面怎么样适应他，我认为这一条大家做好充分的思想准备，我认为本届政府坚定不移搞好房地产市场调控的态度是坚决的，你们看怎么样调整你们的思路，来适应整个思路，我认为这是至关重要的。

　　第三点我觉得一定要积极稳妥来推进，因为是城市化工程，所以一定要积极稳妥来推进咱们城中村的改造，以及宅基地的使用，这是跟城市化有关系的，对于城乡结合部的改造，在这次“十二五”规划里头提到了这个问题，那么这个呢牵扯到城乡协调发展问题，一定要及时以保护老百姓的合法权益。另一个问题关于宅基地换房的问题，是在国家认可的城乡统筹的试点地方，包括我们的苏州，最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1号开始实行了天津市以宅基地换房示范小村的管理办法，之后包括苏州，包括杭州，包括北京，包括深圳等地都开展了一些试点，你像河南省明文规定，退还宅基地到城镇居住，并符合住房保障条件的可以申请廉租住房和购买经济适用房，把城乡二元化的结构逐步逐步改变成一体化，他的先决条件是宅基地要退还，那个要经过国务院的标准，我觉得如果把这项工作有所突破，对我们在中国城市化过程当中，怎么样来推行住房的双轨制，谢谢大家。（来源：观点地产网）