18年纠葛未了 三亚“一地两卖”背后

　　

　　2011年伊始，北京天寒地冻，三亚温暖如春，天气反差让三亚富来益实业开发有限公司（下称富来益公司）的李义化名很不习惯，因为接二连三的官司无法通过正常渠道解决，作为负责人李义只得去北京“想办法”，两地来回奔波。

　　这一切还得追溯到上世纪90年代初，三亚市政府财政资金严重不足，又要开展基础设施建设，就只能拿土地抵偿，这本是很合理的交易，但交易行为却迟迟不能实现，最后交易双方不得不对簿公堂。一宗长达18年的土地纠纷案背后，暴露出土地交易市场赤裸裸的灰色空间，而这只是海南乃至全国土地出让潜规则的一个缩影。

　　政府违规卖地

　　2010年12月19日傍晚，天色刚刚暗下来，几台推土机就开进了三亚市月川小学附近，眼看着16年来苦心经营的建材城和酒店被铲为平地，富来益公司董事长王家怡心痛不已。

　　追根究底，时间还得倒回到1992年，三亚市政府通过公开招标对外招商，修建三亚市友谊路和金鸡岭路，海南天和实业公司（下称天和公司）与富来益公司联合垫付工程款共5893万元，但因三亚市政府无资金偿还上述工程款，便以土地作为抵偿。

　　随后，三亚市政府办理了选址、立项、规划用地许可证、建设工程规划许可证等法律文件，并确定了坐标红线图，当年的11月28日，三亚市国土局出让月川开发一区南段261亩土地作为补偿，抵充金鸡岭路、友谊路工程款，折合单价每平方米487.5元。

　　随后截至2002年1月30日，三亚市政府分四次办理了261亩土地中167.249亩的出让手续，因三亚市政府拆迁办未按时完成土地拆迁，尚余93.751亩土地未能办理国有土地使用权证，2005年，天和公司将该权益全部转让给富来益公司。

　　在土地已经出让的情况下，2007年9月7日，三亚市政府作出批复，将93.751亩土地中的12.93亩以公开挂牌方式出让，海南铭远投资发展有限公司通过公开竞买取得土地使用权。

　　于是，富来益公司一纸诉状将三亚市政府告上法庭。在不服三亚市一审、海南省二审做出的判决结果的情况下，富来益申诉至最高法院。本报记者看到2010年1月27日最高人民法院发函指出，三亚市政府批复出让的12.93亩土地，属于违规行为，指令海南省高院复查。

　　然而就在复查期间，三亚市政府2010年8月再次违法挂牌出让该93.751亩土地中的另外26.6亩。

　　2010年8月24日，海南省高院发函阻止拍卖并明确表示，为避免矛盾激化，造成难以挽回的后果，请三亚市国土局暂停出让土地。

　　上海嘉鹏置业有限公司是唯一一个竞买人，在接到通知后，26.6亩的土地挂牌不到半小时，三亚市国土局确实停止了对外出让。但是，记者从富来益公司负责人处了解到，嘉鹏置业随即直接写信给三亚市某高层领导，并由此获得相关批示，经处理后分管部门认定嘉鹏置业的竞拍有效。

　　结果就出现了上文一幕，12月19日，富来益公司在该土地上经营占地13亩的建材城和酒店就被夷为平地。

　　土地办证潜规则

　　261亩土地办证为何拖了18年还办不下来？三亚市政府表示是因为拆迁一直没完成，其实，这背后隐藏的就是利益链在作怪。

　　“上世纪90年代初，是三亚市最困难的年代，每年财政收入仅3000万元，我们一次性拿出了近6000万元现金，真金白银，支持三亚市的开发建设，现在三亚地价上涨了，承诺的就不兑现了。”李义很气愤地对记者说。

　　2002年，三亚市政府在出让167.249亩土地后，尚欠天和公司和富来益公司投资额2088.5万元，但政府提出另外以土地补偿，并要求两公司垫付补偿用地及征地补偿费用，垫付的费用从该地价款中核减。

　　除垫付的工程款5893万元外，1993年，两公司还为该地块支付拆迁及征地费1546万元，2004年至2005年又支付拆迁费529万元，至此，拆迁工作全部完成。

　　“村民都拿了拆迁款，也都签了字，只等着政府办证了，但政府一直拖着不办。”李义告诉记者。

　　开发商对其中的猫腻都心知肚明。记者从富来益公司了解到，当时国土局的一位领导对富来益公司某负责人直言，“给你办证可以，但要跟我哥们合作建房。”但因该官员把合作条件定得十分苛刻，已经花费大量心血的富来益公司死活不答应，办证的事也因此一拖再拖。

　　2007年以后，随着房价的上涨，地价也水涨船高，上文中“一地两卖”的情况就是在这个大背景下发生。对此，三亚市国土局用地科科长王雪颜回复记者称，政府承认与富来益公司的债权债务关系，答应补偿他们土地附着物的拆迁费，但剩余的土地富来益没有取得土地产权证，新的土地出让法规定必须通过招拍挂出让，富来益也可以参与竞拍，拍不到就是公司自己的问题。

　　这说辞显然是有问题，海南正益律师事务所高文祥律师告诉记者，这属于历史遗留的土地问题，不能按照新的土地出让方式来处理。

　　在2010年8月被卖的这26.6亩土地，出让条件的设置比较高，富来益公司负责人表示，这是专门为上海嘉鹏置业有限公司量身打造的。

　　记者在三亚市政府于2010年8月17日的批复函中看到，这块26.6亩的土地，土地评估价为20620.32万元，扣减各项拆迁补偿安置成本15207万元后，将该项目的政府土地收益5413.32万元作为出让底价。在无人竞买的情况下，嘉鹏置业以底价拿下了这块地。

　　另外，15207万元的拆迁费由嘉鹏置业出，但这块地的村民拆迁补偿费早在多年前就已经交完了，而政府只答应给590万的拆迁补偿费给富来益公司，多余的1个亿做何用途？

　　土地纠纷开发商很受伤

　　政府一地两卖的情况不光三亚有，在海南省乃至全国各地都时有发生，尤其是地价上涨的时候，地方政府不满前期廉价出让的土地，重新拿出来卖高价。

　　国际商务策划师崔元星告诉记者，土地卖来卖去的现象很普遍，雅居乐、富力、中信泰富等大型地产商在海南一次性拿下数平方公里的土地，然后再慢慢开发，开发周期有的达十年以上，而土地证也是分期办理，因为每年的指标有限，所以常常会出现土地纠纷。

　　“地价上涨的时候，政府往往不会信守承诺，即使之前签了出让合同，但没办证，政府把土地又卖出去了，开发商也没辙，最多是从土地收益中拿出部分作为补偿。”崔元星说。

　　据记者了解，星河湾地产在惠州大亚湾一块百万平米的土地，提前介入一级开发而协议收入囊中，但未拿到土地证，最后当地政府将土地转手出让给另一家公司，开发商也只能吃哑巴亏，仅仅从政府土地出让收入中拿到一点补偿。

　　“这种事往往是开发商吃亏，因为没有拿到土地证，开发商很难维权。”北京市中银（深圳）律师事务所向南律师告诉记者，他们也代理过这种土地案，但最后开发商胜出的很少。(本文来源：华夏时报)