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海南如何催生常居型旅游产业链

2013-02-28 来源:搜狐网

  海南岛出岛机票一票难求的局面从正月初六一直持续到元宵节后。

  来三亚猫冬的老张夫妇很庆幸早早地就预订到了机票。2月23日,他们带着孙子大包小包地赶回东北,“要不是因为孙子开学,我们会在三亚一直待到"五一"前后才回家,就像大部分老乡那样”。

  这是老张夫妇第五年在三亚猫冬,他们喜欢这座没有冬天的城市。4年前,他们和几位老朋友相约在三亚买了房子,之后就坚定地加入到了冬季南飞的“候鸟”大军中。“我们喜欢三亚的空气、阳光,尤其是在北方很多城市出现雾霾天气的情况下,这样的感受更深1但在喜欢之余,老张也越来越感觉到了“挤”:乘公交挤、上超市挤、路上到处是人!

  “这座城市本来就不大,一到冬天又一下子进来那么多人,压力的确很大。”和一起来这里猫冬的朋友在三亚湾散步时,他和朋友们时常会聊到这个话题。但问到今年冬天的打算时,老张没有一丝犹豫:“当然还来1

  【核心提示】

  第一次到海南观光,第二次到海南度假,第三次到海南买房住下……从2004年起,凭借着一流生态优势及处置积压房地产政策带来的实惠价格,海南岛开始陆续吸引大批岛外购房者上岛,将上世纪90年代就开始传入国内的旅游房地产概念,演绎出一个中国版的“旅游+房地产”。

  不过,大批岛外购房者的到来也给地方政府、本地人提出了一系列考验:这些冲着热带海岛优势而来的岛外购房者,绝大部分如同候鸟一般于每年冬季成群结队南下,在带来不少消费的同时,又占用着本地的公共资源、公共设施,让本地居民连连喊“挤”。而待到春暖花开他们北归后,大批闲置的房产、骤降的消费市场,也让有关部门感到棘手。

  10年前对于旅游房地产怀有的美好愿望,经过现实的几番考量,不但展现出令业界艳羡的成绩,也有当初考虑不周带来的遗憾当初的目标单一而明确:吸引岛外人上岛购房,继而成为最具忠诚度的常居型游客,并由此带动旅游经济的良性发展,而不是现在的大批购房者候鸟般自发、集中于冬季南下猫冬。

  而无论是政府部门还是房地产开发商,目前已越来越意识到旅游房地产与普通房地产的不同海南真正需要的,并非是“旅游+房地产”,而应是经营性的、真正的旅游房地产;海南要售卖的,不仅仅是一套套房产,更是一种生活方式。

  “候鸟”南飞的喜忧

  随着越来越多的人加入到每年冬季的海南“猫冬”之旅,老张和朋友们担忧的这些问题,已经成为一个备受各界关注的焦点,每年的海南省两会,都会有人大代表、政协委员就此提出相关建议。

  来海南猫冬潮从2001年前后开始零星出现,在不温不火了几年后,从2005年开始逐步升温。据不完全统计,近年,全国各地每年前来海南过冬的“候鸟老人”,数量已经超过40万,而且九成以上集中在三亚及其周边。仅在三亚市区,就有100多个小区成了“候鸟老人”的集中居住地。

  位于三亚湾的碧海蓝天小区是外地老人过冬的聚集区之一,小区内有多家老年公寓。每年10月以后,这些公寓就迎来一年中最旺的租赁期,平时仅需1500元月租的小户型公寓,这个时候租金会翻上几倍,春节前后更旺。

  “我们三家人合租了一套两房两厅的房子,大家住在一起有个伴,方便照应。”去年11月,北京人陈英和老伴约了另外两家人一起到三亚过冬,这也是他们第三年在这个小区租房。“有一家人是第一次来,刚开始还有点不情愿呢。结果到这里一看,到处都是我们这样的"候鸟",气候还那么好,特开心1陈英说,这个小区房子的租金相对贵一些,但靠海,而且各项配套也相对齐全。小区里住的绝大部分是来过冬的老人,大家更容易沟通和相处。

  除了像陈英这样的租户,有的老年公寓里住的是由旅行社组织的“老年猫冬游”游客,一住就是十天半个月甚至更长时间。公寓方面不仅为老人们准备了自助餐,而且还有相应的娱乐活动。“最近北方很多城市出现了雾霾天气,这样的过冬团很受欢迎。”当地一家旅行社的负责人说,不少“老年猫冬游”的游客都是在子女的安排下来三亚的。

  不过,对于不少“候鸟老人”来说,来三亚其实也是回家。从2004年开始,岛外购房者开始成为海南购房大军。“当时三亚湾一带的房价也就每平方米两三千元,我们几乎没有犹豫就买了一套。”上海的方女士很庆幸自己当初的选择,现在,每年冬天,她都会和老伴悠闲地飞来三亚的家里过冬,令很多朋友羡慕不已。

  “一开始看到有那么多外地人喜欢这里,在这里买房过冬,还是挺开心的,毕竟他们可以带动本地的消费。但是现在却开心不起来了,堵车、拥挤、物价上涨……”一直生活在三亚的苏女士说,有那么多人一起拥入这个城市过冬,给当地人的生活带来的更多是不便甚至烦恼。“这段时期和其他时间似乎成了两重天,无论对当地人的生活还是当地消费市场,都是很大的影响”!苏女士觉得,生活似乎已经失去了本该有的平衡。

  当地政府同样不轻松。大批“候鸟”在冬季集中进入,造成了水电、交通、医疗等公共服务设施的“短路”,而到了夏季则又出现一些资源闲置。于是,不少专家和三亚市民开始呼吁相关部门出台措施,应对“候鸟”老人挤占当地人本不充裕的公共设施的情况。

  旅游与房地产的牵手

  当海南旅游界与房地产界在2004年坐到一起时,几乎没有人能够想象出如今遇到的这些纠结。当时,旅游与房地产牵手是一个大胆的创意,在全国还没有先例可循。那一年,来自海南旅游界、地产界的业内人士与专家、学者们先后举行了3次座谈会。大家交流沟通后发现,彼此的结合将是一件皆大欢喜的事情。

  “我们在2000年考察西班牙、法国的滨海度假区时发现,不少游客是在当地购置房产度假的。”省旅游委巡视员陈耀说,在世界不少发达国家和地区的旅游度假区都有这样的情况,这些游客每年来一两次,而且一待上就是十天半个月。“2003年非典事件之后,海南的生态环境价值被更多人认识,这给了我们一个很好的机会。”陈耀坦言,“当时的想法很单纯,如果能吸引人们到海南购房,海南旅游就会因此而拥有一批固定的回头客。”

  而当时的房地产商也有把房子推向岛外市场的想法与岛内市场相比,岛外市场充满了诱惑。当时,海南正在积极处置上世纪90年代建设的积压房地产,有银行、政府给予的补贴和政策支持,房地产价格相当实惠。

  商议之后,海南旅游界与房地产界首次联手打出了“到海南第一次观光、第二次度假、第三次买房住下”的广告语,由旅行社推出专门的购房之旅,组织游客上岛看房。一旦成交,房地产商不但承担游客到海南的旅游费用,旅行社和导游也可以得到一笔佣金。

  互惠共赢的合作模式调动了各方积极性,旅行社开始陆续组织购房团上岛。在《中国旅游报》上,那一年还破天荒地出现了房地产广告,大幅的海南房地产广告冲击着全国旅行商的眼球。

  “我们在上海专门开设了推介点,效果非常好。”海南一家旅行社的负责人坦言,一方面是海南一流的生态环境,让不少到过海南的上海人非常认同;一方面是海南大多数房地产的价格当时仅1000多元/平方米的售价,对上海市民也很有吸引力。

  这名吸引了大批上海人到海南买房的旅行社负责人,后来看中了上海齐全的生活设施以及一流的教育质量,用赚来的钱在上海买了房。

  上世纪90年代以产权酒店、分时度假等超前理念进入中国的旅游房地产,或许没有想到会在10年之后以这样的方式在海南一炮打响。2005年后,大批岛外购房者成为海南房地产的购房大军。

  “看着从飞机上下来背着大包小包行李的岛外购房者,作为酒店从业者,我们的心情五味杂陈1三亚一家酒店的负责人坦言,纯住宅的销售对酒店业的冲击非常大,无论是买房者还是租房者,对于酒店业来说,都是流失的客流,“每到旺季,就这样看着满飞机的客流,迅速消散进了各大小区甚至城乡结合部的出租屋”。

  “其实,从一开始就强调了旅游房地产与普通住宅的不同。不过虽然有人认可,但很多的人却不认可。”陈耀说,当时提出旅游房地产应该达到4个方面的标准:小区是景区式;建筑是景观式;管理、服务是酒店式;居住应该是文化式,“文化式居住就是把房子卖给具有相似文化背景的人。这些人或是来自同一地域,或是来自相同行业,或是有相同的文化基矗这样,大家才能住得下,住得好”。

  但要达到这样的标准,必须增加相应投资,对于当时一些急于卖掉积压房产的房地产商而言,这样的要求有些过于理想化了。“当时凭价格就能吸引大批岛外购房者,所以几乎没有房地产商去再追加投资,实现那些标准。”一位房地产商坦言。

  寻求“房客与游客”的共赢

  随着岛外购房者的增多,一些弊端开始慢慢显现:最明显的是淡季大量住宅的闲置。与度假公寓、产权式酒店等典型的旅游房地产不同的是,入住普通住宅的岛外购房者,需要相应的公共基础设施的配套。一位专家估计,仅此一项,政府部门就需要为每名购房者配套耗资数万元的市政设施。

  “我国旅游业这些年呈现爆发式增长,但是相关的理论研究目前远远跟不上这一发展。”在去年举办的一个旅游论坛上,有专家表示,对于旅游房地产究竟应该姓“旅”还是姓“房”,无论在理论界还是实际操作中,还存在着不同的认识。

  被认为最有条件发展旅游房地产、也被誉为中国旅游房地产高地的海南,在经过多年摸索后,如何为自己寻找到一条可持续发展路径?

  2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年。当年9月,我省通过《海南省房地产业发展战略与中长期规划(2010-2020)》提出:未来一段时期的海南房地产业将以经营性旅游房地产为主导,科学、合理、充分利用海南稀缺资源,开发建设与当地经济社会发展相适合、相匹配、相互促进、符合市场需求的旅游房地产项目,走精品化、特色化道路,使海南优势资源利用最大化。

  “当时的目的就是吸引常居型游客而不是普遍的房客。”结合国际发达地区的经验,陈耀对常居型旅游的定义是:旅游者经常离开原居地到度假地,并主要留宿在度假地住房的居住式度假。相比普通住宅吸引的大批房客会对当地市政设施提出要求、也会给当地居民带来较大影响,陈耀认为,吸引常居型游客的旅游房地产应该为这些游客提供相应的公共配套设施及服务,尽量减少对当地居民的影响。相对单纯的炒房者、购房者而言,这些游客更为看中的是度假地能够带来的健康升值。

  如果说“候鸟”们冬来春去是一种自发性的行为,常居型游客则是海南主动筑巢引来的“凤”,吸引他们的不仅仅是海南冬季温暖的气候,更是海南完善的休闲度假设施,让他们愿意在一年中的任何一个时间段到海南休闲度假。

  “对绝大部分岛外购房者来说,经营性的旅游地产也是更适合的。”早在2007年就在三亚购买了一套小户型住宅的一名上海金融业从业者说,“这套普通住宅的收益并不大,淡季时月租金不过1000多元,旺季尽管租金会高出几倍,但毕竟时间很短。”

  “我们买的这套房准确地说应该算是旅游目的地的房地产,而非真正的旅游房地产。”他说,“分时度假、产权酒店这些纯正的旅游房地产当初传入国内时,概念还是有些超前,无论是房地产开发商还是消费者,都还需要一个慢慢认识的过程。”

  常居型旅游的探索

  相比多年前海南的探索,现在,无论是政府、业界还是消费者,都更为认可旅游房地产的经营性质。

  2011年,中国人均GDP已突破5000美元,海南主要客源地市场长三角、珠三角、环渤海地区不少城市的人均GDP更突破了1万美元。按照国际发达地区经验,中国旅游将从观光迈向休闲度假,为海南的旅游房地产带来了更大发展空间。

  而在近年来,作为中国休闲度假游的领跑者,海南的相关旅游配套设施已得到了极大提升,中高端度假酒店更是引领全国度假市常

  全球旅游房地产的起源地法国地中海沿岸,当年正是靠着大量的海滨别墅、度假村,吸引欧洲、北美游客蜂拥而至,并继而成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。

  海南国际旅游岛建设的目标之一,正是建设成世界一流的海岛休闲旅游目的地。“此前销售的一批居住型住宅带来的矛盾,需要在发展中逐步化解。”一位业界人士以三亚湾为例说,“当年以每平方米两三千元的房价购房的一批居住型消费者,或许需要一批配套设施更为齐备、更适合养老居注价格也更具有吸引力的周边旅游小镇来逐步分流。”

  “对于那些"候鸟"老人来说,拥挤的热门旅游城市,或许已经不是养老的首选地了。热门城市周边的小镇完全可以针对这部分消费者的需求,开发建设一批养生基地。”一位旅游界人士认为,这样做能在一定程度上缓解“候鸟”与当地居民、观光客之间的矛盾,“他们此前购买的房产,也会为他们带来相应的回报”。

  与此前凭借气候优势、生态优势吸引购房者不同的是,旅游界希望今后能以海南的休闲度假优势,吸引到那些真正的常居型游客。这些人通常被认为消费档次更高,而且由于其拥有比观光客更为充裕的度假时间,对当地的社会、经济、环境和文化等会有更深入的了解和体验需求,能够促使海南产生新的休闲型旅游产品。同时,这些游客对社会服务标准的要求往往更高,其“挑剔”的要求也会促使海南提高作为度假地的整体服务水准。

  “我们需要回归真正的旅游房地产,才能吸引到常居型游客。”陈耀认为,海南多年前对旅游房地产提出的4个标准,现在看仍然是适合的。只有这样,旅游房地产才能成为吸引常居型游客的度假小区、旅游社区,并由此推出一系列的配套服务,催生出一条新的常居型旅游度假产业链。

  
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