国际旅游岛开发潮退烧 地产泡沫阴影笼罩海南

　　中午暴晒过后，大雨突然来袭，没有任何预兆。海南房地产20年泡沫史，与这天气一样无常。有人今天买了一套房单价才2000多元，过几天便疯涨至上万元，三亚凤凰岛项目曾在不到一月时间，单价从3万多元飙升至7万多元，并遭到疯抢。但连续严调之下，该项目曾经炒出单价10万元的天价房，如今降至8万元也难以卖动。如此大起大落的房价，既刺痛投资者的神经，也让刚需客愈发纠结。

　　在《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》获国家发改委批复两年后，南都特派记者奔赴海南三亚、海口、陵水三个城市，以实地探访的形式，展现一个真实的海南楼市。

　　 降价已经不是什么稀罕事

　　“挣快钱，前两年还可以去海南。现在去不行了，没有产业支撑，建那么多的房子5年后怎么办？”文秀(化名)是广州一家房地产企业的高层管理者，此前公司有意将她调至海南分公司，被她婉拒了，因为对海南房地产的未来感到迷茫。

　　采访时，记者遇到了不少持文秀这样心态的人，他们认为海南的前景依然美好，因为这边的资源在全国独一无二。但私下里，又对未来充满担忧。

　　凤凰岛是三亚的一个天价楼盘，目前在售均价8万元/平方米。之前曾传出均价9万元/平方米，最高16万元/平方米。虽然其孙姓售楼人员表示，楼盘并没有降价，但在海南，降价早已不是什么稀罕事了。

　　“前几天是7万元/平方米，今天变成了12万元/平方米，过几天说不定又跌回来了。”对于陵水一个号称18万元/平方米的天价盘，三亚当地的开发商戏言。

　　“国际旅游岛刚出来时，很多楼盘的房价直接翻番。”三亚一个4000多亩大盘的老总说。根据中原地产的统计，2009年12月，三亚的商品房均价12404元/平方米，2010年1月就飙升到了24251元/平方米。

　　但时过境迁，国际旅游岛的新鲜劲已经渐渐过去，加上两年来的房地产调控，卖房变得并不容易。7月7日至9日，南都记者在三亚走访了十几个楼盘，其间只碰到了一组购房者，很多楼盘门可罗雀。7月7日虽然是周六，但三亚的蓝海雅居售楼部直接关门歇业，原因是“上午下了点雨”。

　　“现在海口一个月卖三四十套房，就算好的了，三亚的高端楼盘卖十几套就很好了。”中原地产海南分公司总经理谢青表示，2010年国际旅游岛概念出来后，着实火了一段时间，但去年到现在无论成交还是均价基本处于回吐的状态。

　　据海南当地房产媒体人和代理公司观察，在往年海南楼市旺季的第一和第四季度，开发商可以吃个全饱，绝大部分房源都能卖掉，今年旺季似乎一下就过去了，开发商连半饱都还没吃到，淡市就已来袭，很多开发商开始绷不住，打出8折甚至6 .4折优惠，低价甩货。“整个海南的商品房价格已经下跌20%-30%。”谢青说。

　　 大肆圈地后的资金链隐忧

　　“这些年海南的房价被炒得太高，你说完全没有泡沫，我觉得不大可能。”在海南开了20年出租车的安徽人刘继光的判断依据来自于他所住的三亚单洲小区，1999年卖1000多元/平方米，2009年卖7000多元/平方米。还有他所熟悉的三亚东岸假日小区，2005年，这个小区最低卖到1000多元/平方米，现在却卖1万多元/平方米。七年间房价翻了十倍，刘继光甚至还没缓过神来：“‘国际旅游岛’概念推出后，房价像是坐了直升机，平地上升，感觉就像是做了一场梦，一觉醒来，世界都变了。”

　　1999年，海南房地产迎来发展史上最为关键的一年，甚至是海南地产命运的分水岭，这年，国务院决定开展处置海南积压房地产试点工作，为海南的房地产行业带来了复苏的希望。而正是在这年的试点工作开展之前，海南房价全面触底。

　　从楼市泡沫中获得喘息的海南，虚火再度旺盛，各路资金蜂拥而入。资料显示，1999年，海南的房地产投资只有6 .2亿元，而到了2008年，这个数字攀升到189.31亿元，10年时间上涨近31倍，占固定资产投资的比重超过26%。

　　2009年，“国际旅游岛”概念推出前夕，全国各大品牌开发商闻风而动，争先恐后抢滩海南。中信、富力、万科、雅居乐、新世界等13家房企在海南圈地约18万亩，相当于3.6个澳门。房企拿地动辄上万亩，连潘石屹的SO H O中国的数百亩地都算小儿科。

　　据公开披露信息，多家房企所圈地块，投资均以百亿计，而多个项目的开发周期都在10年以上。按照其目前的土地储备，富力在海南开发至少可至2020年。而市场持续低迷之下，许多项目销售不畅，使得许多房企后期发展战略陷入迷茫。

　　地产观察人士指出，前期的疯狂圈地，使得海南在短期内被过度开发，整个市场呈现供过于求的局面，而房价飙升后连续遭受政策打压，市场开始低迷，许多开发商因前期拿地太多建房太多现在正在承受资金链趋紧的代价。

　　据海南一些业内人士观察，目前海南不少开发商的资金链都已趋紧，如果扛不过今年9月份，一批实力较差的小开发商可能会首先倒下。而海南宏伦置业有限公司常务副总经理云天龙认为，尽管从长期看来，海南的房地产有很大发展空间，但按海南特有的销售周期，如果没有足够资金实力，没有很好的销售策略，下半年可能会有一些开发商顶不祝

　　高楼因缺乏配套无法长住

　　在博鳌21房地产论坛上，海南省住建厅副厅长杜海鹰表示，目前，海南的购房者中有70%来自岛外。但在业内看来，这一比例无疑有点保守。三亚的万科森林度假公园的售楼小姐透露，该楼盘有95%以上的购房者来自外省，其中有30%-40%甚至不看房就掏钱。在淡季时，他们会利用万科丰厚的客户资源，到全国各地拓展客户。“以前，大三亚区域的岛外购房者占90%以上，海口岛外购房者占70%以上。调控两年来，海口的刚需得到一定释放，现在本地需求占到40%。”谢青说。但现在，三亚的岛外购房者依然是90%以上。

　　三亚迎宾路，十几公里的路段，就密布了十几个楼盘，这些房子就像建在一片辽阔的荒地上。在亚龙湾逗留期间，记者吃个消夜都要提前预约，打的到十公里外的地方。

　　来自岛外的一些置业者，甚至包括投资者，在聊起海南楼市时，都毫不掩饰地表达了对海南楼市未来的担忧。尽管国际旅游岛让他们曾对海南趋之若鹜，但冷静下来，他们却认为这里的城市配套如此落后，在郊野一幢幢拔地而起的高楼因配套全无几乎无法居住，如此，房子的售价已远远脱离了实际价值。

　　诡异的是，他们略显失落的心情似乎又在“国际旅游岛”这剂春药中变得兴奋起来，因为他们依然相信，国际旅游岛的开发终究会让海南的高房价变得物有所值。而在他们并不笃定的语气中，我们却隐约感觉到，对于当前，或者未来短期，他们依然忧虑，国际旅游岛概念对海南的房地产是否已在拔苗助长？

　　海南真相之城市调查

　　 海口地产高烧复发烂尾隐忧犹现

　　 第一次高烧后留下的烂尾楼花了8年才盘活

　　出租车在酒店门口停下，服务生主动上前打开车门。“豪华间606元一天，行政间800元一间。”前台服务员给出了价格。即便非节假日，仍有不少顾客前来住宿，看起来生意不错。很难想象，这幢48层188米高的大厦，曾是海南最高烂尾楼。如今它则是烂尾楼华丽转身的典型代表———海口明光海航国际大酒店。在海南，类似这样的烂尾楼被盘活的例子，俯拾皆是，它们的救世主，除了政策强心针，还有疯狂的资金。

　　泡沫破裂留下416宗烂尾楼

　　上世纪九十年代初，海南房地产开发热火朝天，全国各地房地产公司争先涌入。毫无房地产市场管理经验的海南政府迎来一场猝不及防的遭遇战，规划

　　调控能力薄弱，市场管理找不到北，于是，炒地皮、炒项目、炒楼花的泛滥为海南房地产埋下各种炸弹。泡沫破裂后遍布全省的烂尾楼达到416宗，房地产积压率净占全国的十分之一。

　　这场灾难甚至危及到国家的金融体系。有数据显示，截至1998年底，工行、农行、中行、建行四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元，加上社会资金积压总量达800多亿元，房地产信贷不良率高达80%以上。

　　多路资金八年抗战

　　1999年，为处置海南大面积“半拉子”工程，中央政府给予海南诸多优惠政策，如减免契税、营业税等，此外还给予海南5亿元的财政补贴，其中海口就用了4.1亿元，同时，海南省政府也免除相关税收10亿元。对于烂尾楼建成保障房的项目，政府还给承建方按建筑面积每平方米补贴120-350元。

　　在政策的强力支援下，像海口明光海航国际大酒店这样一幢幢烂尾楼被换上光鲜的外衣，成为市场的香饽饽。很多投资方开始对烂尾楼项目表示了浓厚的兴趣。2005年10月，海口明光海航国际大酒店的股东们达成一致意见，同意自筹资金启动该项目。2006年9月，项目复工。2009年5月1日开始试营业。

　　经过八年抗战，到了2007年，海南390宗停缓建工程得到处置，占全市总量的93.75%。

　　 病因未改高烧复发

　　尽管海口烂尾楼数量已很少，但时至今日，穿梭于海口市区，仍能见到一些框架沧桑的烂尾楼，其中一座就在明光海航国际大酒店不远处，在通向海口美兰国际机场的路上，路边伫立的半拉子工程也不时映入眼帘。

　　国际旅游岛概念推出前后，地产开发高烧复发。包括雅居乐、富力、万科等知名开发商纷纷进驻海南，投资数十亿、上百亿的地产项目随处可见。商品房供过于求，对外地客过度依赖，有业内人士由此担心，如果权力与市场的关系不理顺，区域发展仅依靠卖地、炒房推动，烂尾楼仍可能重现。

　　采写：南都记者古优裕何嘉益

　　 三亚天价楼盘现嘲零到访”

　　 购房热潮过后，一些楼盘降价三成仍难揽客

　　乘着国际旅游岛的东风，三亚湾里售价在每平方米6万元以上的天价盘比比皆是。但经历了最初的疯狂后，现在却面临“零到访”的尴尬。三亚一个比较大的本土楼盘老总表示，这里已经透支了未来三至五年的房价，未来将会呈现大浪淘沙的过程。

　　浙江看房者惊叹房价太高

　　7月7日中午2点多，在三亚湾路的海居国际度假屋。来自浙江金华的购房者游先生感叹道：“每平方米7万5太贵了。半山半岛才4万多。”

　　游先生跟随浙江的开发商在五指山买了一套房，目前就居住在那里。为了满足临海而居的梦想，他专程开车到三亚看房。

　　后来，南都记者跟随游先生看了几个楼盘。在一个二线海景楼盘，4梯16户的公寓，均价要4万元/平方米。但左前方是一个墓园。“还是算了，有点吓人。”他说。

　　 售楼人员须外出拉客

　　7月7日，南都记者走访了三亚湾路上的9个楼盘，有6个楼盘的均价在6万元/平方米以上。海居国际度假屋均价7.5万元/平方米，凤凰岛均价8万元/平方米，铂爵公馆均价8.3万元/平方米。

　　在那天中，游先生一家是南都记者碰到的唯一看房者。“现在是淡季，很多楼盘都是零到访。”一位大型外来开发商的负责人表示。

　　7月6日下午，在万科森林度假公园售楼部，只看到两个售楼人员。“我们有10个售楼员，大部分都出去了。过两天，我也得出去。”一售楼小姐说。她所谓的出去是利用万科的资源，联系外地大客户。“让他们联系朋友，吃个饭就成交了。前两天在哈尔滨搞了一场，还成交了四五套。”该售楼小姐说。

　　房价已透支3至5年

　　在一年之前，还是另一番景象。去年9月3日万科森林度假公园开盘，推了约900套房，均价约1 .8万元/平方米。“在北京、沈阳摇号，有些人买不到房还要砸常”上述售楼小姐说。在这些购房者中，有三四成根本没来看过房就掏钱了。

　　2010年1月开盘的凤凰岛尽管均价高达6.5万元/平方米，但700套房还是一天卖完。

　　“国际旅游岛的概念刚出来的3个月，很多楼盘房价翻番。只要有房，不管多高的价格，都能卖出去。”三亚一个4000多亩大盘的老总说。

　　根据中原地产海南分公司的数据监控，2009年12月，三亚商品房成交19.58万平方米，均价12404元/平方米。到了2010年1月，商品房成交26.88万平方米，均价飙升到24251元/平方米。

　　仅是两年的时间，风云突变。中原地产海南分公司总经理谢青说：“去年开始，无论成交还是房价都处于回吐状态。高价盘受到的影响更大。现在一些楼盘的房价下降了20%-30%。”

　　一位开发商认为，2010年，三亚已经透支了未来3至5年的房价：“三亚的房地产市场可谓大起大落。不过，这个震荡期，也是一个大浪淘沙的过程。”

　　采写：南都记者王世峰路漫漫

　　陵水大盘割据配套各自为政

　　海岸线被大房企刮分完毕，楼盘多无医院、学校、商场

　　“现在的陵水板块，就像广州10年前的华南板块，品牌房企蜂拥而至，正处于群雄争霸的局面。”(合富)海南公司总经理杜志海表示。

　　杜志海说的一点都没有错，拥有57.5公里海岸线的陵水，目前已经吸引了富力、雅居乐、中信、绿城等多家品牌房企南下“淘金”，你12公里海岸线，我10公里海岸线，在不到5年的时间内，陵水的海岸线几乎被几大房企瓜分完毕。

　　 房企群雄割据

　　三年前，海南没有“国际旅游岛”的概念，当时，品牌房企仅有雅居乐、富力等几家。但他们的开发规模却不容小觑。雅居乐在三亚陵水开凿占地15000亩的“雅居乐海南清水湾”，被称为陵水的“航空母舰”。而位于陵水县香水湾旅游区B区南端的富力湾，总体规划也高达3200亩。

　　到2010年国际旅游岛正式公布以后，整个陵水一下子变得热闹起来。“一夜间冒出很多人，各种口音都有，这帮人不去旅游景点，只去未开发的海岸线。”陵水本地人曾生这样告诉记者。

　　这批人正是垂涎陵水海岸线的南下开发商。2010年，10余家房企在海南的土地储备已达到18万亩，手握成千上万亩土地的开发商比比皆是。

　　目前，除了富力湾、雅居乐清水湾以外，陵水板块还聚集了中信香水湾、绿城清水湾、阿罗哈、红磡香水湾、香水君澜、钻石海岸、香水湾一号等近30个知名品牌楼盘，呈现群雄割据、各占一方的局势。

　　市政配套缺位

　　从三亚到陵水的东线高速上，每隔几米就有一个关于房地产的广告牌，无一例外地以“海景”为宣传筹码。再沿着陵水的江岸线行车30分钟，视线能触及的基本是一个大盘接着一个大盘，除此以外，看不到其他的高层建筑。也就是说，陵水除了大型楼盘以外，没有大型的医院、学校、商场等各种市政配套。这就意味着，购房者的生活所需基本都要在社区内解决。

　　但社区配套又如何呢？记者随机抽查陵水板块几个大盘发现，除了健身房、泳池、餐饮等配套以外，基本没有一家大型医院，更没有学校可言。多家房企表示，产品定位主要以度假、休闲为主，所以不需要配学校等。

　　 喧嚣后的回落

　　回望2010年，国务院下发了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后，陵水的房子一下成为无数人争抢的“香饽饽”。

　　以雅居乐清水湾为例，其“星海传说”组团发售时正值“国际旅游岛”获批期间。当天推出了600套房子，其中公寓均价1.7万元/平方米，别墅均价3.5万元/平方米，只用了4个小时，就被蜂拥而至的买房者一抢而空。

　　“当年，不到一个月的时间，陵水的房价涨了2-3倍。”杜志海告诉记者，但受调控的影响，目前别墅房价又恢复到2 .8万元/平方米，普通洋房售价则为1 .7万-1.8万元/平方米。

　　来自海南克尔瑞和合富(海南)的数据显示，2010年，陵水的成交均价为2 .46万元/平方米，2011年飙升为2.9万元/平方米，至今年上半年房价却呈现下滑的态势，每平方米销售均价为2.66万元/平方米。

　　从单个项目来看，销售额也呈现下滑态势。雅居乐清水湾在2009年的合约销售金额约为人民币64亿元，2010年为99亿元，但2011年仅约72亿元。

　　采写：南都记者徐凤

　　实习生李跃

　　采写：南都记者王世峰古优裕徐凤路漫漫何嘉益