[清远]业界提醒开发商:赶紧出货自救

　　等，只会死

　　滨矿实业副总经理陈朝钰分析，今年“金九银十”变成“铜九铁十”，10月之后到现在市场很冷淡。以现在的形势看，国家还会巩固调控成果，政策面的调控到明年年中都不会有松动，楼市的下行态势不可逆转。清远房价实际上9月以来就开始了调整，不过因为房价本身不高，调整表现为促销力度加大，新开盘楼盘价格相对优惠，但实际没有下降，即使降价也不会有太大降幅。未来一段时间的涨价压力比较大。

　　广州华纳房地产销售代理有限公司总经理钟仲鸣认为形势更严峻，预计此轮调控期有两年，因此他提醒清远开发商：“不能等，等只有死路一条，现在赶紧出货自救。即使售楼部没做好、样板房没做好，甚至预售证没有拿到，都要想办法做好销售准备，不要等。现在年关到了，财务报表怎么做，银行贷款到期了要还，施工队垫资要还，材料采购款项要还，员工年终奖要发，而银行贷款额度年底收紧，贷款难以批下来。因此必须出货回笼资金。”

　　陈朝钰甚至认为，现在出货实际上已经有些晚，但是还是要赶紧出货，不能等到明年，楼市低迷时期，现金为王。

　　新货凶猛，小气候不乐观

　　全国楼市一盘棋，大气候不妙，清远的小气候也不乐观：开发商最为头痛的是天量供货及其造成的激烈市场竞争局面。

　　记者据清远市住房和城乡建设局网站等多方信息整理统计发现，2011年上半年清城区商品房新发放预售证约75.05万平方米，共计6687套，其中住宅约62.69万平方米、5113套。下半年以来供货突然猛增，可谓天量：7月至10月28日，清城区商品房新发放预售证约160万平方米，共15000套，其中住宅约125万平方米，比上半年几乎增加了一半，增长率达99.39%；住宅约12000套，新增加近7000套，增长率达134.7%！

　　和去年同期相比，2010年7月至10月28日清城区商品房新发放预售证102.67万平方米，共9193套，其中住宅约94.79平方米、8441套。也就是说，今年下半年以来至10月28日，新增住宅供货分别同比增长了31.87%、42.16。%。

　　从推货盘源来看，7月以来截至10月28日，至少38个项目有新货供应，同比增加了7个，增长率达22.58%，新盘亮相至少17个，去年同期才8个，同比增长了112.5%！

　　与清远市区接壤的清新县城，供货量和盘源猛增。7月以来截至10月底，新增加楼盘有中恒公园大地、凯伦堡、宜城花园、清新湖景湾、新世纪城北广场等10个左右，推新货的主要有公园一號、山湖世纪、新亚棕榈园等，总供货量预计超过2000套（未计恒大金碧天下）。

　　天量供货与盘源猛增，直接使市场竞争压力剧增，但未来几月这种压力不会减少，只会增加，因为11月到明年春节前的两个多月，还有一大批新盘和新货源面市。

　　其中新城新盘有富景天下、嘉皇世家、嘉兴花园、凤城郦都、懿峰雅居、翔隆七色城邦。有新货推的旧盘有万科华府、维港半岛、世纪花城、凤城明珠、卧龙五洲世纪城等；东城和旧城有新盘凯景中央首座、清华湾、金世纪嘉园，推新货的有金碧湾、天湖郦都、御景东方、东城御峰、清远奥园等；清新新盘有恒利阳光新城……再加上广清交界处的碧桂园、美林湖、恒大银湖城等，总计供货量约在5000—6000套，也就是说，市区全年新货总供应量将首次超过2万套！

　　竞争激烈，销售两极分化

　　伴随新货供应的猛增，各楼盘及各种产品之间的竞争日趋白热化，近一月来销售呈现两极化态势。

　　一是各楼盘成交量成两极化态势。市区9月成交量排前5名的楼盘总成交量占全月的61%；10月成交量排行前10名楼盘总成交量约占总成交量65.64%。这些楼盘开发商无论品牌知名度还是美誉度，都在清远甚至全国响当当，如万科在清远开发的北部万科城，清远知名开发商朝南地产开发的维港半岛。其他六七十个项目月成交量平均不到10套。

　　二是各户型销售呈现出两极化态势。目前市场上销售相对较好的户型主要集中在两种产品：100平方米以下的中小户型和自然资源比较好的豪宅产品，如10月下旬亮相的新盘天湖郦都首期推出的产品中，70余平方米的两房销售殆尽，其他成交量一般；狮子湖新一期两三百平方米的别墅产品比较受欢迎，国庆七天长假订购36套，劲销2亿，与此同时，“楼王”被一神秘买家斥资1.26亿买走。

　　滨矿实业副总经理陈朝钰分析，小户型和高端豪宅类销售较好，100—130平方米的户型成交一般，说明真正的刚需者、换房族都在观望，甚至停止购买。“而且还印证了一个不变的道理：当市场变得很烂很冷的时候，都是有钱的人在消费。清远现在许多小户型都是投资性需求；购买自然资源型豪宅类产品的买家，用来保值增值，或者休闲度假。两者购买力强。”

　　不过，自然资源优势比较强的项目面临着越来越大的竞争压力。首先，到年底在售的一线湖景和江景盘将增加17个，主要为电梯洋房，货量超过3000套。另外，广清交界地段项目由原来的碧桂园假日半岛、美林湖、北部万科城三盘唱大戏外，近期新添加了恒大银湖城，不仅如此，这些盘除了假日半岛外，其他几个盘都推出了洋房单位，他们的客源主要面向广州，由于这些楼盘开发商自身品牌的强大号召力，从一定程度上截走一部分原本到市区进行投资的客源。