南宁房产维权 荆棘满途

　　“3·15”国际消费者权益日即将到来，房产维权成为众多购房者关注的话题。购买期房应当注意什么问题？房产维权应当注意哪些事项？记者收集南宁部分楼盘的案例，邀请业内人士进行点评，希望购房者在房产维权时掌握主动

　　楼盘延期交房遭遇“不可抗力”

　　案例：今年1月，南宁凤岭一楼盘交房。南宁市民马先生前年购房时，按照合同约定楼盘应当在去年8月交房，但是，楼盘延期5个月才交房。马先生要求开发商作出赔偿，但对方称在楼盘开发中遭遇施工困难，已经超出了预料范围，是“不可抗力”可免责，不同意赔偿。考虑到索赔金额不高，怕麻烦的马先生选择了“忍气吞声”。

　　走访：楼盘延期交房，使用最多的一个理由就是遇到不可抗力。这个不可抗力真是开发商的“挡箭牌”吗？

　　广西某律师事务所蓝浩先律师介绍，不可抗力是指“不可抗拒的力量”。我国《民法通则》定义不可抗力为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。其中，第107条规定“因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任。法律另有规定的除外”。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。这两条规定确立了不可抗力作为法定免责事由的法律地位。

　　但是，不可抗力并不是楼盘延期交房的“挡箭牌”，一些非不能克服的因素，就不能纳入不可抗力。像楼盘开发中遭遇施工困难及技术难题，这是开发商在楼盘开发前就应当预见到的。施工前进行的地质采样等已经对开发的难度进行了评估和分析，开发商早已掌握，不能以此作为延期交房的借口。

　　此外，施工方不按时开工也不是不可抗力。有的开发商因为资金等原因与施工方发生矛盾，延误了开发时间，开发商不能把此风险转嫁到购房者身上。

　　去年，南宁一开发商延期交房被购房者告上法庭。开发商把因为连续下雨、天气炎热而暂停施工的日期也列为不可抗力，法院判决，南宁雨季多、天气炎热的天气长期存在，对特殊天气间的施工调度开发商应当有所预见，不能因此把暂停施工的日期列为不可抗力。

　　据了解，南宁楼盘在合同中大多对延期交房作出一定期限界别。如延期120天内按日支付违约金万分之一，超出120天按日支付违约金万分之二。或许，有的购房者觉得这笔违约金金额不大，为省事而不提起诉讼。殊不知，一个楼盘数百户业主的金额就不是小数目，业主不索赔，就会助长开发商的不良风气。所以，购房者应当运用法律维护自身权益。

　　评点：开发商不能动不动以不可抗力作为延期交房的说辞敷衍购房者。同时，购房者在签订购房合同时要正确理解不可抗力的法律含义。

　　擅自变更设计业主全然不知

　　案例：去年5月，南宁一楼盘业主冯先生在收房时发现，原本小区设在东面的地下停车场出入口，改到了小区西面。他的房子位于二楼，这形成居住受到汽车出入的噪音影响。由于他经常出差，不常去楼盘看施工进度，又未收到开发商变更设计的通知，造成楼盘变更设计他却蒙在鼓里的局面。为此，他与开发商交涉。开发商称是由于政府管理部门的要求而变更设计，他们无赔偿责任。

　　走访：南宁某房地产公司策划部经理汪宏伟介绍，有些开发商由于各种原因，会在开发当中变更楼盘设计、布局。这主要有几个原因：楼盘容积率调整后，对小区的规划进行调整；对户型设计进行优化；对开发中所发现的不足和问题进行弥补和修正；根据市政配套调整而作出调整。在楼盘开发前，开发商要将小区的平面布局、户型设计等报有关部门审批，所以，变更设计也要得到有关部门的审批和许可方能进行。

　　据了解，在购房合同中，开发商往往会列出“如非甲方(楼盘)原因，因政府部门或市政、供电、环保、消防等配套部门原因造成小区平面布局变更，可作为甲方免责条件”的内容。这形成有的楼盘变更设计后对部分购房者权益造成损害，购房者也难以维权。

　　蓝浩先介绍，根据有关规定，楼盘调整容积率、改变平面布局等重大事项要进行公示。目前南宁楼盘一般是在项目地竖牌公示和在政府网站上公示，这两种方式受众面有限，如果购房者不留意，可能就会错过公示期，形成变更设计购房者却全然不知的情况。

　　如果是涉及购房者所购户型设计发生变化，则要求楼盘在变更确立之日起10天内书面通知购房者，如果购房者15天内未作出答复则视为同意，不同意就可以退房。

　　不过，一些业内人士认为，由于购房者大多是买期房。在一两年前买房，当时房价会较便宜，退房会形成损失，往往不会选择退房，这导致有的开发商不理购房者感觉，擅自变更设计。

　　蓝浩先介绍，根据《商品房销售管理办法》有关规定，并非所有的设计变更购房者都享有知情权和退房决定权，只有在设计变更导致户型变化，并因此影响商品房的质量或使用功能的情形下，购房者才享有知情权，与之相对应，开发商有书面通知购房者的义务。如何界定影响房屋的质量和使用功能，这存在法律盲区。

　　评点：由于各种客观因素制约，让购房者明明白白消费不易做到。业内人士认为，推行现房销售是保障购房者利益的最直接做法，同时，现房销售也是房地产市场发展的方向。

　　核算房产面积缘何鲜见退款

　　案例：去年7月，南宁市民龙先生住进了新房。日前，他接到开发商的通知，说经核算，他的房产实际面积超过合同面积1.1平方米，要补缴6000多元房款才能办理房产证。龙先生不明白，约定的房产面积怎么会无故增加，这增加的面积又是怎么计算出来的。但为了领取房产证，他还是交纳了房款。

　　走访：据了解，南宁多数开发商在购房合同中，都和购房者约定房产面积以管理部门实测为准，误差小于3%的，购房者要补缴款。超出3%的购房者可选择退房或补缴款等。事实上，在实际测算中，楼盘往往实际面积会比合同面积大，但误差又不够3%，这导致购房者要再掏一次钱补差额。

　　一些购房者认为，在实测房产面积中，误差率控制在3%以内，同时，又极少发现有开发商退款给购房者的，这表明房产面积都是在开发商的操控之中。一些开发商通过种种手段来增加或变更公摊面积，造成购房者经济负担。而信息的不对称，形成购房者维权困难。

　　汪宏伟介绍，目前楼盘在销售中，会采取套内面积或建筑面积计价的方式。无论是采取哪种方式，由于楼盘的公共配套设施建设存在变数，形成公摊面积存在不确定性，从而影响了业主的房产面积核算。

　　购房者朱女士则反映，她家一直未接待过房产测量人员，但开发商却称已经测量完毕，住宅实际面积比合同面积大，要她补缴房款，“没人上门测量，怎么就测得出我的住宅面积？况且，同单元户型的其他邻居也不见有人上门测量”。朱女士认为，楼盘要购房者补缴款，就不能以图纸作估算，测量人员到每家每户上门服务才让人心服口服。

　　评点：房产面积与购房者息息相关，要业主补缴房款就要拿出充分的材料，经得起业主的仔细推敲，而不是简单开出一纸通知。购房者心头的疑惑少一分，开发商在购房者的心头就多得一分。（记者谢嘉明）