一波未平一波又起 "更严厉调控"离昆明多远?

　　刚进入5月，袁小姐就接到中介的电话：“袁小姐，不知道你的个人纳税证明是否已经办下来了？我们最近听说，可能到6月份银行会再次加息，甚至提高首套房首付比例，从你的承受能力角度出发，建议你最好在5月份内购买你看好的这套房。”原本打算待个人一年以上纳税证明办理下来以后，6月份买房的计划似乎遇到“程咬金”。放下电话，袁小姐的心情开始有些沉重，抛开中介促销手段的因素，“无风不起浪”地提高首付比例、再次加息传言，让人感到“山雨欲来风满楼”的压抑。

　　“倒春寒”就要过去？

　　昆明很少下雪，2010年的冬天昆明没有下雪；然而2011年的春天，昆明下了一场雪。这场2011年的第一场雪，下得突然又出乎意料，人们叫“倒春寒”。与昆明的天气一样，昆明的楼市在新的一年迎来第一场雪，从元旦的《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》、全国实行的“限购令”落地，到2月26日“限购令”升级版“昆十条”的最终出台，有人说，昆明楼市遭遇的“倒春寒”后果无法预计。

　　在这场楼市“倒春寒”的影响之下，3月份的头三天昆明主城商品房成交0套、成交面积0平方米、成交金额0万元、成交均价0元/平方米，破天荒的零记录。无独有偶，在全国范围内，自2010年4月17日，国家下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家先后出台多项措施，包括银行不断收紧信贷政策、加息、提高存款准备金率，“左勾拳、右勾拳”连续不断地多管齐下抑制房价过快上涨，调控的力度不断加强。因此，在一季度的北沪广深等一线城市，房地产市场都出现不同程度的成交量萎缩，房价也似乎出现松动的迹象。

　　正当人们掩饰着内心的“小兴奋”盼望房价出现“奇迹”般降价时，“倒春寒”的威力似乎开始减弱。据相关媒体报道，进入4月份以来，部分地区楼市开始呈现回暖势头，京沪杭三地成交量环比大幅增长；而在昆明本地，根据昆明市房产信息网的统计数据显示，4月份30天内昆明主城四区（含高新区、经开区和度假区）及呈贡新区商品房成交套数“破万”，成交总量为10664套，成交总面积928590.67平方米，成交总金额达487301.22万元，成交均价约为6573.90元/平方米，环比3月份上涨幅度高达150%。

　　楼市的回暖，让多数人猜测“倒春寒”是否即将过去，房价是否会一如往常的“撑竿跳”？就在此时，央行于4月21日起进行本年度的第四次上调存款准备金率，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行行长周小川更是在博鳌亚洲论坛上接受媒体采访时表示，存准率上调没有上限。一时间整个楼市哗然，众人纷纷猜测背后所传达出的信息。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示：“在通货膨胀加速、前景不容乐观的情况下，楼市成交量的反弹情况，国家宏观调控政策并没有达到预期抑制房价的效果，在未来时间里并不排除出台更加严厉的调控政策的可能。”

　　首付比例提高到五成？

　　其实就像袁小姐接到房屋中介的告知一样，在房地产业内已经开始盛传，可能会在五六月份出台新规，个人首套房贷可能将首付提高至五成。在观望气氛浓烈的时机下，此消息一出，无疑是一枚重磅炸弹，撼动着每个人脆弱的心灵。众人纷纷猜测这是否下一步“更为严厉的调控政策”。

　　如果首付提高到五成，购房者至少需要多支付近十几万元的购房款，许多人可能会因为这十几万元的购房款彻底放弃购房的念头；如果首付款提高到五成，流失的购房者，让开发商的资金更加难以回笼，无疑于给在现行政策下已经如坐针毡的开发商雪上加霜······只是，在最初的骚动过后，人们开始冷静分析：这样的口风，是相关部门为第四轮调控试探民众反应？还是开发商为刺激市场故意为之？

　　昆明中原房地产经纪有限公司策略中心总监林岚坦言：“早在一个多月以前，在业内已经听到这样的传闻。近期部分一线城市个别楼盘、市场的表现与年初政策出台的目的出现反差，不排除更严厉的调控政策出台；尽管也存在个别楼盘因销售需要对购房者放风刺激，但也不会凭空捏造，存在对于信息的发布谁先谁后的问题。”根据相关媒体报道，在南京针对首套房，已有多家银行要求首付提至四成甚至四成以上，首套房的利率也由之前的基准利率提高至基准利率上浮10%；在成都、武汉、乐山等地已有个别银行明确表示停办个人房贷业务。

　　尽管日前银监会相关负责人出面否认首套房贷提至五成的传言，但在昆明本地，记者通过走访发现，各家银行虽然对于首套房首付比例要求并无明确变化，但是住房按揭贷款利率却已经暗中调高，并对外地户口的个人住房贷款设置了更高的门槛。例如，在中信银行昆明分行，首套房贷款利率最高要在基准利率基础上上浮10%—20%，而二套房则要上浮20%—30%，折扣情况还要根据客户的资质具体确定；而在光大银行昆明分行，甚至已经对外地户口的购房贷款实行“首套房贷政策按照二套房的政策执行，即首付不低于50%，利率不低于1.1倍，除非提供2年以上的纳税证明”的政策。一切似乎都在证实传言的可能性。

　　牺牲刚需的宏观调控？

　　早在2010年房价像脱缰的野马奔腾时，在老百姓中就流传“一套房消灭一个中产阶级”的说法，“房奴”、“蜗居”已经不再是新鲜词汇。而如今假设真的实行首套房首付比例提高到五成，买房对于绝大多数的人来说将会是一件沉重的负担。林岚分析，提高首付比例，肯定会削弱市场需求，市场上的购买能力将分为大部分：由于实际购买能力的不足，将有一部分购买者直接流失；其二，一部分购买者通过其他方式融资，延长购房准备时间；其三，有绝对支付能力的人，对于产品需求有可能产生结构性变化；由于政策的影响，将会对客户的信心产生较大的影响，产生观望情绪。

　　“对于还买得起房的人来说，只是延长其购房期限，削弱需求，并不是消灭需求。”林岚表示：“国家只是采用宏观调控的政策来促使房地产市场在近一两年内降温，而不是要毁掉这个行业。如果因为资金问题，让一些中小型开发商在这个过程中不得已退出市场，那也是行业发展优胜劣汰的趋势。”尽管在业内人士看来，例如提高首付比例等更为严厉的政策出台，是国家从宏观调控的角度出发调控不断升温的市场，然而绝大部分的老百姓会认为这样的宏观调控是以牺牲刚性需求为代价的。

　　虽然充满质疑声，周大研却这样看待：“今年以来，房地产调控政策从税收、土地、金融等多方面收紧，但是房价依然没有松动，许多地方甚至出现反弹的迹象，地王不断出现，最重要的是，通货膨胀严重，并出现加速的趋势，经济形势发展并不乐观。因此任何一个行业的发展都要符合国家总体的发展方向，在服从大局的前提下，刚需是可以忽略的。”

　　我省今年将会继续加大保障性住房的建设力度，构建以公共租赁住房为主体，廉租住房、经济适用住房、各类棚户区改造及租赁住房补贴等形式为补充的基本住房保障体系。仅我省而言，今年就将建40万套保障性住房，而昆明市就占四分之一，11.4万套的保障性住房会在今年10月份以前全部开工，一半以上今年年内建成。周大研表示：“目前我们对于刚性需求的理解不一定是正确的，有刚性需求未必是真正的需要，买房注改善性住房都不应该叫刚性需求。只有那些人均不到几平米，个人收入为中低者，甚至贫困的人群，他们的住房情况才是真正的刚需，国家也正在大力解决他们的住房问题。”

　　或更严厉调控政策摧毁市场？

　　即便周大研视国家出台更为严厉的调控政策为大局发展需要，但他也认为2011年绝对不是2008年，“2008年是外部环境不好，但因为宏观经济需要房地产产业支撑，国家在政策上还是有一定的支持力度；而今年，不但外部环境不好，内部政策更是严格把控，整个房地产形势就是‘风刀霜剑严相逼’埃”

　　迫于目前国内通货膨胀的压力和充裕的市场流动性，相关业内人士分析央行二季度加息仍然是大概率事件。有业内人士指出，今年年内加息的空间为0.75%至1%，很有可能分三次至四次实施；而多家机构预计，央行将在短期内再次加息0.25%，存款准备金率也将继续上调至20%。

　　如果说上调首套房首付比例，对开发商的资金回笼造成打击；那么上调存款准备金率、加息等银行信贷收紧政策，无疑是冲击了开发商的命门。周大研坦言：“目前政策上对于调控供求关系结构上尚存不科学之处，对于市场需求的管理远远大于对供应的管理，但这又是源于房地产市场的特殊性，是无法避免的问题。”周大研指出，土地的供应、房屋建设的速度，落实到昆明本土城中村改造、拆迁的赔偿问题，统统制约了政策对于供应的有效管理。可是如果说严厉政策摧毁市场，周大研并不赞同：“市场的需求永远存在，不说首付五成，即便是全额付款，依旧有人可以拿出这笔钱，国人手上的钱太多，毁灭谈不上，顶多是让开发商更加地谨慎。”

　　无独有偶，与周大研的观点一致，林岚认为，尽管对于房屋交易国家政策进行了严厉地调控，但是房地产市场并不单纯地包括住宅，市场上的资金可以往商业、旅游等地产方向转移；“如果说政策影响到开发商的资金回笼，但是如今市场融资的渠道并不是单一的。任何行业的发展都是一个优胜劣汰的过程，实力雄厚的企业得以存活，中小企业或转移或合作，这在无形中提高了入行门槛，从长远来看可以促使整个市场更加地趋于理性化、品质化。”

　　政策延伸存量市场？

　　回顾国内房地产发展史，不难发现任何一个城市的房地产在发展的最初阶段都得到政策的支持，并在政策的“庇护”下发展壮大，成为现如今“一支独大”的畸形繁荣经济结构。那么此时政策就很有可能反过来成为房地产市场的最大“杀手”。“猎杀”的方式也将愈加地完善与细致。

　　5月5日，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行。根据蓝皮书的预测，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。蓝皮书认为，面对房价的过快增长，尽管国家从土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等多方面进行调控，但房地产市场特别是住房市场的投机性需求仍未被有效抑制，同时由于种种政策往往只是针对市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能会向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

　　其实回顾之前出台的相关政策，这样的调控思路并不是无迹可寻。就昆明本地而言，2011年第一季度，当第一版“限购令”落地昆明时，其内容概括为“暂时限制居民家庭购买套数”，由于没有涉及存量房，只针对增量房，一时间饱受诟病，也让多套房屋持有者松了一口气。然而不到一个月的时间，被称之为“昆十条”的“新版限购令”出台，存量房、增量房统统涉及，同时执行的力度与方式可谓“滴水不漏”。

　　有业内人士保守推测，蔓延至存量房的政策目前很有可能仅仅以征税的方式出台，“毕竟涉及存量房政策将严重影响多套住房持有人群的既得利益，无形中增加政策出台和实施的难度，甚至不排除因为利益集团的阻挠导致政策实施出现反复。”在蓝皮书中，也存在与这位业内人士相似的猜测。除此之外，蓝皮书建议改革土地财政、整合房地产开发与交易环节税费，全面开征房地产持有环节税收，一改过去“重流通，轻持有”的房地产税收思路。

　　不过林岚分析：“不管是银行提高首付比例，还是政府全面开征房产税。就目前而言前者在昆明市场，个别银行有可能因自身的可贷款额度限制而实施的；后者已经多年在全国发声，但在上海、重庆等极个别城市试点。但两者要在全国铺开，都是需要时间的考验与落实的。”