昆明“金九银十”或后继乏力 四季度销售趋稳

　　[提要] 9月18日，国家统计局公布8月份70个大中城市新建商品住宅价格数据。数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有个，比7月份多11个；持平的城市有14个，比7月份多3个；上涨的城市有36个，比7月份少14个。

　　8月房价涨势缓和以价换量压力仍存

　　9月18日，国家统计局公布8月份70个大中城市新建商品住宅价格数据。数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有个，比7月份多11个；持平的城市有14个，比7月份多3个；上涨的城市有36个，比7月份少14个。

　　环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6％，总体涨势缓和。昆明8月份新建住宅价格环比与7月份基本持平，同比上涨仅为0.3%。

　　根据易居控股克而瑞信息集团对全国14个典型城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、重庆、武汉、成都、天津、沈阳、合肥、苏州、福州)新开预售证的跟踪数据显示：8月底至今，全国房企推货的节奏已经出现了明显的提速。重点城市9月首周新开预证面积总量已创下5月以来阶段性新高，比5、6月份的平均水平高出57%。

　　对此，易居控股克而瑞旅游地产事业部总经理、昆明分公司总经理胡晓莺表示，随着政府明确表态继续坚定调控房地产市场，整体的限购政策依然将持续下去，目前市场上的需求仍以刚需为主。

　　前几个月楼市升温，令开发商资金压力得以缓解，但开发商对“金九银十”的市场期待过高，若调高价格成为楼市普遍现象，以刚需为主的产品价格一旦触及购房者的承受力红线，极有可能让市场上一些原本打算出手的购房者再度陷入观望，从而令楼市再度陷入博弈的轮回。而随着中央政府调控的坚决持续，开发商依旧存在以价换量的压力。

　　昆明上周扎堆开盘将迎更大集中放量

　　今年5至8月，昆明楼市成交量连续四个月超过8000套，8月份更是达到9000多套。而在市场全面呈现回暖态势的情况下，开发商推货速度和申请商品房预售许可证的节奏也随之加快，8月共发放了17张预售许可证，批准预售总面积达万平方米，该月获得预售证的楼盘个数以及新增预售面积均刷新年内最高值。

　　众开发商纷纷借此机会加快推盘节奏，消化库存。进入9月，出现了诸多楼盘扎堆开盘推售的情况。上周末，昆明楼市9盘齐开，上演了今年以来推盘最为热情的一个周末，而不少楼盘也选择在近段时间举行外展等各种营销活动。业内人士分析，这是“后房交会效应”。在今年的秋交会上，具备销售条件的参展楼盘比例高达60%，不少购房者选择在房交会上了解和选择购房产品，诸多参展项目在房交会后需进一步释放产品信息及消化客户资源，所以在房交会后集中开盘推售。

　　风之铃副总经理姜芸分析，目前昆明市场库存庞大，上周末的集中开盘还只是开始，未来楼市可能将迎来更大量的集中放量。目前市场上产品同质化仍然明显，城市地产产品竞争激烈，各家开发商在激烈竞争之下更注重造势增加影响力，也间接造成了开盘及各种营销活动频繁。同时，市场上也出现了一些特色明显的城市住宅项目，或拥有稀缺自然环境，或配套设施齐全，或设计理念人性化，这些产品将在激烈的竞争中脱颖而出，吸引更多购房者，获得良好的销售成绩。

　　四季度销售趋稳不复8月高点

　　对于未来的市场走势，更多业内人士表示出谨慎乐观。

　　农耕房地产开发投资有限公司总经理顾刚表示，今年的宏观经济情况将对地产市场走势产生明显影响。目前我国GDP已经降到最低点，楼市的宏观调控政策虽未改变，但地方救市举措也在不断推出。金融货币政策总体趋于放松，间接影响到房地产企业，资金链比上半年宽松。目前，消费者仍有观望态度，不少开发商也在寻找合适的时机集中放量。顾刚认为，今年四季度昆明楼市将平稳回升，对于还在观望的购房者，9、10月份是适合的出手时机。

　　胡晓莺分析，今年7、8月份是市场供应的高峰期，刚性需求得到了集中释放，目前刚性需求的释放已接近尾声，9、10月份的成交数据不会触及8月高点。昆明楼市从今年5月进入上升通道以来，依然是刚需占据主要，未来更多改善性需求入市，则更为理智，在成交数据和总量上都不及刚需释放的强烈。胡晓莺说，楼市已经告别了之前十多年那种无序、野蛮生长的时代，而是会进入一个更为理性、科学的市场环境。开发商利润率高达50%甚至60%的时代已一去不复返，开发商若是还抱着等待市场回暖、回到过去的心态肯定也行不通了，非理性涨价市场也不会买单。这个时期，开发商应该更加注重产品自身，用性价比和独特的产品特性来吸引购房者。胡晓莺判断，9、10月份成交总量虽然会有一定的下降，但价格不会有明显下降。

　　麦哲森总经理牛永旺则认为，目前整体经济下滑趋势明显，限购政策并无松动，今年刚需已释放一部分，需求动力不明显。9、10月份不会迎来销售旺季，今年12月至明年1月才可能出现上升。

　　实际上，“金九银十”的形成，有着开发商和消费者双方面的原因。一方面是开发商上半年一般在为开盘做准备工作，9、10月份开盘是多年来众多房企形成的习惯。消费者也愿意选择9、10月份这样舒适的天气，去了解产品和选择购房。无论是房企上半年的库存还是消费者上半年的资金积蓄，都成为促使金九银十销售旺季的原因。而今年昆明市场的刚性需求在7、8月份强烈放量，使传统的金九银十可能面临后继乏力的情况。无论如何，在激烈的市场竞争中，做好产品，回归产品，才是取得销售业绩的最坚实基矗