市态稳健 “严控”无撼衡阳房市根基

　　朋友聚会，谈到楼市的话题，有人感叹：“宏观调控没什么作用，房价越调越涨。”此言一出，立即得到在座绝大多数人的附和。而实际上，这句话还代表着中国老百姓的普遍声音——虽然它经不起懂行人的推敲。

　　熟知中国房地产市场的人都知道，因房价高企而起的宏观调控却剑锋所指其实是要“抑制部分城市房价过快上涨”。深刻理解“部分城市”和“过快上涨”这两个关键词，才能认识到宏观调控一来并非针对全国，二来并不是要使房价下跌，而是控制房价上涨的速度。在此基础上，还要看到宏观调控的根本目的也不是打压市场，而是通过“规范经营行为、调整供应结构”等有形手段，“促进市场健康稳定发展”。

　　由此看来，前述朋友代表老百姓的普遍感叹就有些片面了。其一，房价上涨不是宏观调控惹的祸。在社会经济快速发展、城市化进程加快、各种购房需求旺盛的中国，房价上涨是大势所趋。其二，虽然房价总体在涨，但要看到其上涨的速度在波动盘整中有明显的减缓，这就是宏观调控最直接的效果。其三，宏观调控的作用远不止“抑制了部分城市房价过快上涨”，它对于市场有序、稳定和健康的发展更是起到了深层次的作用。对于普通老百姓来说，在看到房价上涨的同时，一要看到涨得没有原来那么快了，二要看到商品房的品质、品牌化程度高了，三还要看到真正适合各种消费层次需要的房子多了。

　　2010年4月，被称之为史上最“刚性而严厉”的新一轮宏观调控新政策出台。很快，全国尤其是一线城市的商品房市场产生了极大的震动和影响。

　　在滞后一个月左右后，衡阳房市的表情发生变化——原先一直稳中有升的新建商品房成交量，在5月开始缩水，6、7两月虽有回升却依然没有冲至5月之前的水平，购房者的观望情绪依然在扩大。8月，新建商品房成交量出现近年从来没有出现过的“五周连跌”，最低单周住宅成交套数一度跌近2008年市场最代迷时期的谷底水平。

　　后来的市场调查发现：传统意义上的淡季、为“金九银十”的蓄势以及天气的酷热难当，也相应成为8月房市“寒流”重要成因。再后来的9月，新建商品房成交量“两周连阳”的爆发式反弹，为上述成因又形成了鲜明的注脚。

　　从最底端一路冲上来，9月的衡阳房市用两个星期逆转了8月五个星期走出的阴霾。9月第二周，衡阳新建商品房成交量涨近2010年最大单周水平。第三、第四周虽有微幅回落，但依然在高位上运行。

　　现在，基本上可以对2010年前9个月的衡阳房市势态做一个梳理：整个这段时期的房市，虽有波动，但总体上是稳定的(不光是成交量，房价在涨跌波动中也维持着相对的稳定)。而且相对于2009年，成交量和房价都有着合理幅度的增长。宏观调控对衡阳房市有一定影响，情绪层面的尤其突出，这也是造成市态波动的重要原因。在宏观调控的影响下，衡阳房市因势利导，再次进行盘整，市场基本面进一步趋好。

　　现在，我们还可以对今年的衡阳房市下一个基本结论：强劲的刚性需求使观望情绪来得快，去得也快，房市稳定上升的大势不会变。