东莞限购传言引爆成交高潮 下半年悬念多多

　　  [提要]这是由无数巧合和意外组成的一年，新“国八条”让开发商心生恐惧与哀戚，原本楼市败相已显露，却被突然而来的限购传闻打乱，迷局之中限购谣言从扼杀成交的利器，摇身一变反被开发商主导，逼出大幅成交，救其一命；当房价逼近警戒线之时，却恰巧被福利房成交所拉低，又逃过再次限购厄运。

　　这是由无数巧合和意外组成的一年，新“国八条”让开发商心生恐惧与哀戚，原本楼市败相已显露，却被突然而来的限购传闻打乱，迷局之中限购谣言从扼杀成交的利器，摇身一变反被开发商主导，逼出大幅成交，救其一命；当房价逼近警戒线之时，却恰巧被福利房成交所拉低，又逃过再次限购厄运。

　　当我们感叹东莞房企运气惊人时，却发现局势又悄然起变化，房企对后市预期减弱、供应量下降。半年已过，后市依旧成谜，我们借助不会说谎的数字，将时间冻结梳理，近处微观房地产风云变幻下的纹脉，理出2011年东莞楼市的思绪与真相。

　　三四月份限购传言骗得成交暴涨

　　春节之后，开发商原本对于购买者抱着消极的情绪，多数人认为在五一之前，看房的人都会因为政策的不明朗陷入观望，而3月中包括上东国际、御花苑、清华居、御泉山等楼盘，都进行了一波价格让利，有开发商承认想“在更严酷的市场环境来临之前”出一批货。但情况并没有想象之中糟糕，虽然消费者进入观望，但来访量并没有回落，第一季度东莞楼盘普遍维持较高的到访量。

　　此时，虽然需求旺盛，但是消费者观望不出手却与开发商形成了一种博弈，制约房价向上发展。但是，这种平衡被一场呼啸而至又匆匆失语的东莞限购风波打破。

　　3月底，东莞市内开始谣传即将出台限购，主流开发商纷纷收到关于限购的征求意见稿。这原本可能成为压倒楼市的一根稻草，却意外地逼出了众多观望者的需求。限购谣言最盛的几天，众多楼盘抢闸推盘，消费者也抢在所谓“大限”之前购房，3月底4月初，住宅签约量连续几天在400套左右徘徊，刷新了东莞楼市住宅成交的历史新高。

　　这让开发商看到了需求，随之而来的是心理预期的变化，成交量成为他们的一针安神剂，尤其是目前暂时不出的限购令，为东莞楼市造就了较为宽松的购买环境，也给他们价格变天的机会。原本暗潮汹涌的降价潮退去，众多楼盘在限购后做出了小幅提价的动作。

　　“假限购”验证了楼市强劲的真需求，大涨的成交量也成为开发商价格预期向上的最佳佐证，也成为开发商们防守反击战最好的范例，以致4月的楼市，虽然限购传闻告一段落，依旧有不少楼盘以此为借口，“骗”出消费者犹豫不决的需求，让原本欲打击楼市的限购，意外地成为了楼价向上的转折点。

　　房价下跌成“骗局”

　　实际上，东莞限购与否，取决于东莞房价的涨幅是否高于本年度GDP增长速度，即东莞房价警戒线为8.5%。东莞官方数据显示，2010年东莞住宅均价为7600元/平方米，以此目标价计算，2011年房价警戒线为8246元/平方米。

　　而3月东莞政府定出此目标价后，房价连续两个月滑落，5月更回落至春节后月住宅成交均价的最低位。但是，若细究房价回落的背后原因，不免令人觉得下跌不过是一场冠冕堂皇的“骗局”。以住宅成交价低位的5月为例，5月，虽然当时一些大户型洋房因为市场观望、供需错位等因素价格进行了小幅调整，但主导了价格下行的，却是单位福利房和商业项目内部的集中签约。

　　5月底集中签约的玉兰花园，连续多日刷新东莞住宅日成交纪录，其中31日更以411套成为东莞历史上住宅成交之冠。而该楼盘是供电局的集资房，该楼盘800多套单位在本月集中签约，210平方米的四房仅售100万元左右，也就是说单价不足5000元，该片区普通洋房丰泰旗山绿洲均价在7000元/平方米左右，而大户型单位君山等楼盘成交价在9000元/平方米左右，成交价远远低于市场价。

　　1-2月开门红突然杀出政策年后观望成疑虑

　　2011年实现开门红，1月住宅成交环比上升9.4%，元旦三日，日均在百套左右徘徊，住宅成交建筑面积同比翻了两倍半。但正在楼市进入暖阳之时，调控政策也如期到来，特别是新“国八条”，更被称为是当时“最严调控”政策。

　　由于春节是楼市的淡季，2月住宅成交环比大幅滑落59.4%。与此同时，东莞楼市的开工量也跌入“低谷”，2月新开工面积为9.36万平方米，环比下降89.17%。观望情绪浓厚，供需双双下滑，让年后东莞房地产市场能否持续温暖成疑。

　　3-4月疑似限购引发购房潮

　　3月楼市最大的悬念，莫过于当时佛山限购后，东莞限购令逼近的传闻。多个楼盘调快了推盘速度，开发商抢闸推盘，亦有消费者抢签约，使3月住宅成交建筑面积重上47万平方米。

　　4月住宅成交均价持续高温。“假限购”验证了楼市强劲的真需求。业界开始怀疑，限购令让未来充满不确定性。

　　5-6月房价“下滑”成疑成交下跌拐点或现

　　2011年5月，住宅成交均价8016元/平方米，出现向下态势。这并不是调控暴风雨后出现的结果，而是当月单位福利房和商业项目内部的集中签约，主导了价格下行。

　　而6月，东莞房地产市场也由于天气暴雨暴晒的影响，开发商的营销活动减少。同时，开发商资金链紧张成为共识，让楼市站在上下半年交界之处，又一次迎来拐点说的悬疑论。

　　下半年悬念

　　●第三季度成交量将下探第四季度能否反弹？

　　2010年，东莞楼市以悲伤的预期作为开端，“4·17政策”楼市成交连续三个月一跌再跌，时至7月住宅成交住宅滑落至60余套，却在“9·29”政策后反弹，深圳限购令外溢的购买力带动让东莞楼市成交绝地反击，连续三个月一升再升，天堂地狱间的转瞬轮回。

　　然而，2011年的楼市，却表现出了与此截然相反的一面，1月新“国八条”出台后，成交逆市走高，上半年住宅成交量达到273.3万平方米，相比2010年上半年184.2万平方米，环比上涨48.4%。但7月中旬开始，开发商对后市的情绪骤冷，一些楼盘延迟了工程进度，并押后了营销节点，年初预计的700万平方米供应量，年中统计时悄然缩水100万平方米。供应量下降、需求被抑制，让传统淡季的7、8月显得尤为明显，第三季度成交量下探成为事实，而第四季度能否反弹，是未来楼市成交最大的悬念。

　　截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>