非常云南:大理地产需走出去 外销成必然选择

　　大理，“一水绕苍山，苍山抱古城”。这座素有“风花雪月”美称的云南城市，是活跃于许多外地人心中的情结。它得天独厚的气候优势、秀丽多姿的自然山水，以及闲适恬淡的生活节奏，吸引外地客纷至沓来。眼下，大理房价一路看涨，也许对于东南沿海及腹地发达城市中的居民而言仍显得较为实惠，但是对于收入不高的本地人，尤其是有婚房等置业需求的年轻人，能负担得起这高昂的房价吗？笔者在大理调查发现，在本地人承受力有限的情况下，大理地产未来的发展将以外地人为主要消费群体，因为只有真正让大理房产走出去，才能预见得更好的未来前景。

　　近年大理房价节节攀升

　　据有关数据显示，2006年大理多层住宅的价位多在1500-2000元/平方米，2007年新开盘的多层住宅开盘价达2600-2800元每平方米，小高层的也涨至2300-2600元每平方米。到2010年，位于下关市区的惠丰新城(论坛)二期均价达4600元/平米，而位于经开区满江片区的建标华城·海琴湾(论坛)在去年10月开盘时均价为5000元/平米左右。今年初，大理银海山水间起价就到了6000元/平米，市中心的花样年—艺墅花香等项目均突破了8000元/平米，感通别墅等旅游地产项目，每平米的均价则突破了万元大关。

　　2007年曾有报道称，大理楼市已成为国家重点监控对象：2007年1季度，全国70个大中城市中，大理二手住房销售价格同比上涨10.7％。同期，全国涨幅第一的城市为深圳，涨幅12.6％，郑州以11.2％的涨幅排在第二，而紧跟其后的第三名就是大理，远高于全国5.2％和昆明3.8％的涨幅。一位在昆明生活了近30年的大理人说，如果把自己位于昆明二环边上的房子卖掉，回大理不一定买得起市区看中的房子。

　　一位在古城做房地产销售的工作人员介绍，现在花60万想买一套古城的小户型房子（100平米以下），可以说很难，因为去年就卖到了6000多元/平米，而今年的均价已经在7000元/平米以上了，如果周边配套好一些的话，房价最低都在8000元/平米。在下关街头行走时，笔者发现下关一套90平米不到的二手房价格已在45万以上，实在让人咂舌。

　　本地人房价承受力有限

　　在房价不断突破新高的背景之下，当地人的收入水平并没有得到成比例的增加。据大理州政府网站数据显示，2010年大理市农民人均纯收入5000元 、城市居民人均可支配收入为15801.28元。此外，2010年大理州居民的生活支出也显著增加了：2010年城市居民人均食品支出4428.60元，比2005年增长75.50%；居民在外用餐支出2010年为1282.84元，比2005年增长98.87%。在这样的消费状况下，年轻人积攒购房款的难度也无疑增大了，买房变得更加困难。

　　这种稍显尴尬的局面让许多本地人感到很为难：年轻的大理人，靠着每月一两千元不多的工资，如何置办婚房？虽说生活在大理的老一代人基本都有自己的物业，但是到了他们的下一代，在面临结婚、小孩上学等必须买房的情况时，如果家中没有大量的积蓄，以工薪阶层现有的收入，被隔在高房价门外的年轻人不在少数，“裸婚”已成为人们热议的话题。

　　从另一方面来看，这种尴尬同时也影响着大理地产业的发展状况。对于开发商来说，大理本地人购房承受能力有限，交易量上不去，房地产项目的发展必然受到限制。可对于一个城市的经济发展而言，房地产业的繁荣又是其中重要一项。

　　据调查，目前大理房地产业现分两部分，一是针对本地居民基本住宅需求的房产，二是针对外地有舒适置业需求的购房者开展的旅游地产项目，对周边配套及自然风景更加讲究。因此，在面对本地市场容量有限的情况时，大理的房地产业必须以第二部分（外销）为侧重，以争取更多外地客源。

　　大理房产需要真正走出去

　　古老的大理是经典旅游城市，如大理当地一位报社主编所析，外地人前仆后继前往大理多是因为心中的一个“大理情结”。其实，大理的美不仅仅停留在天龙八部等影视作品中表达的神秘情怀，实际上这座城已将古朴与现代相融合，创造出一种独特的休闲生活方式，其最为出彩的地方是：大理兼有神秘精彩的历史人文底蕴、颇有民族风情的民风民俗、绚丽多姿的山水美景、终年舒适清爽的天气。能够集四者为一体的城市，在我国是比较少见的。

　　如今，随着大理城市的高速发展和不断的宣传介绍，大理地产业的发展现状如火如荼，越来越多的外地购房者参与其中。据开发商透露，大理洱海国际生态城(论坛)，目前40%的客源来自外地；感通别墅均价现高达12000元/平米，自开发十年来，购房者中70%左右是外地客户。

　　的确，感通别墅等房价较高的旅游地产项目，本地人因经济状况差异，购房能力十分有限。因此开发商在市场竞争中，都不约而同地选择了“外销”模式，如感通别墅每年都会在昆明每一届的房交会设点，在深圳开放售楼部，参加异地举办的房交会，目的就是以昆明这一区域化中心城市为跳板，以多地为平台，逐步辐射全国、影响全世界，让大理地产真正走出去，让外地购房者成为旅游地产的主要消费群体。

　　外地购房者来大理投资，看中的正是大理的天赋异禀。对于他们而言，在大理置业是为了度假的高品质或是巨大的投资潜力，这与当地人基础置业需求有本质不同。因此笔者认为，外销模式势必成为大理地产发展的方向。除此之外，各地产项目在抓住不同平台和机遇进行外销时，还应回过头来更加重视当地历史文化和自然风情的宣传，务必让大理的风采和底蕴深入人心，以此带动外销，开创大理旅游地产业发展的新格局。