房子土地都是浮云真金白银才是王道

　　房地产的冬天来得并不突然，早在年初限购令等调控政策出台时，这个市场已经对严峻形势有所预料。曾经在2008年经历过一轮市场变幻的开发商，对今年楼市的心理准备更加充足，对于他们来说，大范围的折扣以及大幅度的降价已不足为奇。

　　市场扫描

　　这个冬天会有多长？

　　以往的11月份，冬天的概念仅是自然气候层面，对于房地产市场来说，年底意味着延续金九银十的热卖，意味着数钱数到手抽筋的兴奋收官。今年的11月份即将结束，一阵阵剧烈的降温也提示着开发商们，严厉的调控和冷冽的市场已经陪伴他们走过了一轮春夏秋冬。这一次，政策果断地冷酷到底，脚下厚实的冰冻已经不再容许市场对如此坚定的冬天置若罔闻。

　　甲方乙方集体入冬

　　供职于开发区某精装修住宅项目的营销总监李平(化名)，早在年初就预感到限购令对市场的巨大影响，考虑再三李平决定将开盘时间推后到年中静观后市。但随着供应量增加，下半年市场更加严峻，项目开盘后的两三个月里仅销售了几十套。

　　这样的销售情况在整个片区并非个例，周边住宅项目均未能在这场限购和供应量扎堆的战争中幸免于难，卖得比较早的项目骑虎难下，后期几乎无法推动；新开盘的项目与李平所在项目的去化速度类似，最糟糕的一个近期开盘的项目，目前为止似乎只有一位客户交了定金；大鳄项目为了抢跑，每平方米价格压低了一两千元。这样的市场没有给李平提供太多的选择，只有价格是唯一的出路。为了将总价尽可能压缩到购房者能够接受的范围内，李平所在项目决定去掉精装修，每平方米降低两千元，以毛坯面市，前期已卖出的房源可退给购房者差价或无条件退房。置身于冷峻市场形势下的代理公司也想方设法应对。“定价的最终权利掌握在开发商手中。大开发商愿意降价出货，卖得还好一些，而另一部分合作商选择硬撑，结果就是辛苦一个月只能卖出几套房，连人员成本都不够。”岛城一家专业地产代理公司拓展部经理告诉记者，现在公司已经很少拿“现货”，签下的代理盘多为明年年底之后开盘的项目。

　　大鳄明年纷纷降速

　　上周，在一次媒体交流会上，万科总裁郁亮对与会记者坦言，接下来，万科将会主动进入冬天模式，这个模式的主旨就是以现金流为王，来增加企业面对调控下的动荡市场的抗击能力，而不是将利润最大化放在前面。进入冬天模式之后，万科将会更加积极地卖房子，来实现资金的回笼速度；不再以囤地方式来获得土地增值利益，拿地过程中也会更加谨慎，争取不把现金流浪费在错误的土地之上。

　　而在这之前，恒大地产集团于11月14日在中国香港召开了10月份销售业绩发布会，也将明年恒大的发展模式定义为稳定增长。恒大集团主席许家印在发布会上坦言，明年恒大不会再出现近两年同比增长百分之七八十的高速度，而是将进入稳定增长期，计划明年的增幅保持在10%～20%的幅度。

　　据青岛房地产交易中心统计，截至11月22日，全市已取得预售许可证的在售商品房项目共计1477个，在售房源总量为14万余套，合计面积为1551.88万平方米，其中仅住宅存量就高达10.8万套，共计面积为1123.07万平方米。而今年截至目前的累计成交量为86246套，平均去化率仅为38.02%，再次创下历史新低。

　　房企平均负债率达七成

　　据公开数据显示，2011年上半年，上市房企的平均资产负债率已达到71.28%，是近十年的数值高峰，总负债额为1.24万亿元，较去年年底时增加1514亿元。另最新的A股上市房地产企业三季报显示，截至2011年9月30日，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。其中保利地产的资产负债率为80.74%，万科的资产负债率为78.97%，绿城地产的资产负债率高达87.71%。

　　对企业来说，资产负债率并非判断企业运营健康与否的唯一指标，还要结合企业性质、盈利情况和短期债务的比例等其他指标，但不可否认如此高企的资产负债率已经说明房企的财务压力之大。如果以商业银行贷款评价标准来判断，资产负债率超过70%的企业属于不具备贷款条件的高风险企业了。

　　（半岛网-半岛都市报）