政府加企业 陕西保障房建设资金困局逐一破解

　　6月底，陕西省保障房建设项目全面开工。开弓没有回头箭，百分百的开工率意味着，将有几百亿的资金必须在6月以后，源源不断地输向建设工地。再问资金迷局，谁能撬动资金，挑起百亿资金缺口大梁，保障建设顺利进行，陕西给出了自己的答案。

　　2011年，中国要开工建设1000万套保障房，资金缺口8000多亿。陕西任务量排全国第三，要开工建设47.43万套的保障房，总投资将达到750亿元，资金缺口近600亿元。

　　半年过去了，有关监测数据显示，北京1至5月已取得预售证的两限房和经适房面积为102.20万平方米，若按套均70平方米估算，约为1.5万套。上海同期经济适用住房开工约2万套，约完成计划的25%。而江苏、浙江、广东等省市保障房的开工率不足40%。业内人士普遍认为资金压力是导致开工缓慢的一个重要原因。

　　就在临近年中，全国开工率34%，六省区不足20%的情况下，6月底，陕西保障房建设项目全面开工。百分之百的开工率显示了陕西在保障房建设资金投入上的底气和魄力：750亿元的资金、特别是公租房、廉租房等最难融资的保障房建设资金将随着保障房建设逐步到位。

　　1、应时而生融资平台破解资金难题

　　2011年3月21日陕西保障性住房建设工程有限公司甫一成立，在全国引起巨大反响。这个由陕西省政府出资10亿元、陕西延长石油集团有限责任公司出资30亿元共同组建的，专门为解决陕西保障房建设资金难题的融资平台，成为破解保障房建设融资难题的一个亮点：按照计划，它要为2011年陕西保障房建设融资100亿元以上。

　　3个月过去了，这个平台的作用日益凸显出来。到6月底，陕西保障性住房建设工程有限公司已经与各市县签订融资项目95个，合计75314套保障房，建筑总面积达524.5万平方米，总投资约124.9亿元。为此，陕西保障性住房建设工程有限公司将为其融资约93.12亿元。

　　“公司主要负责陕西省有资金缺口的市、县保障性住房建设项目的资金筹措、划拨、回笼及工程建设监督管理等工作。我们这次则是拉国企‘入伙’，省政府说服延长石油共建西部第一家政企联盟式的地方性保障房建设公司，在一个规范的平台上，为保障性住房建设融资，避免了贫困地区政府财力不足而又融资困难的被动局面。”陕西保障性住房建设工程有限公司总经理赵宝禄说。

　　市县政府是保障房建设任务主体，但在陕西这样一个经济欠发达省份，很多市县都是吃财政饭的，很难有财力完成建设任务。

　　尽管各级政府都在积极筹措保障房建设资金，截至4月中，除中省配套资金到位外，市县政府配套资金已经到位9.75亿元，但与实际需求还有差距。按照现行国家补助政策和各类保障性住房投资总额测算，需市、县承担的配套资金约为100亿元，存在较大缺口，各地保障房建设中，已出现施工单位垫资现象。

　　“5月份，我们对全省2011年计划的1022个保障房项目进行融资需求调查分析。据统计，全省共有793个项目资金来源能够闭合，需要陕西保障性住房建设工程有限公司融资支持的项目有229个、12.4万套，融资规模为99.67亿元。”陕西省住房和城乡建设厅厅长李子青说。

　　“有了40亿元的家底，我们开始与各金融机构进行沟通。今年国家银根紧缩，要从金融机构筹集60——80亿元的资金，需要多方面努力。我们以延长石油集团优良的资信作担保，利用国家对于保障性住房建设的各项信贷政策支持，与各家金融机构开展衔接沟通，效果还是比较好的。”赵宝禄介绍说。

　　截至目前，陕西保障性住房建设工程有限公司已经与交通银行、浦东发展银行、华夏银行、浙商银行、长安银行、兴业银行、招商银行、建设银行、国家开发银行和成都银行10家金融机构建立了战略合作关系，累计取得融资授信额度285亿元，为保证建设资金需求打下了坚实基矗“仅交通银行一家就给了我们100个亿的授信额度，应该说金融机构对保障房建设的支持力度还是比较大的。”赵宝禄说。

　　2、啃“硬骨头”力保公租、廉租房资金

　　“2011年将近100个亿要从我们手里分配出去，全省都在建保障房，分给谁？如何分？解决不好这个问题将会影响陕西省保障房建设任务的完成。”在融资的同时，如何分配钱也成为赵宝禄们必须解决好的问题。

　　在保障房建设中，由于租赁类保障性住房回款周期较长、收益较低等因素，成为银行等金融机构、房地产企业回避的对象，而这块恰恰是面向中低收入家庭，社会效益非常大，需要政府自筹资金。

　　“这也是市县政府在保障房建设中最头疼的一块。”赵宝禄说，“因此，我们在资金使用上，首先要保障的就是公租房、廉租房这样的民心工程的建设。”

　　事实上，建设资金也正在制约着各市县保障房建设的开工。尽管目前2011年中央补助陕西省资金已经到位25.15亿元。其中新建廉租房资金8.78亿元已下达各市，其他资金正在按程序下达。省级配套的32.96亿元资金已经筹集到位，将按投资计划陆续下达至项目。但各个市县的资金筹措进行缓慢。

　　到4月底，全省市县配套资金到位9.75亿元，其中延安到位2.3亿元、咸阳到位2.1亿元、榆林到位1.7亿元；而商洛市尚未安排，汉中、铜川到位的资金不到1000万元，差距还很大。

　　从资金落实情况看，虽然各市县都有缺口，但在经济欠发达、政府财力较多的市县，资金缺口也比较明显。因此，在分配资金时，只要是已经列入陕西省下达的市、县保障性住房建设计划，并在住建厅统计的1022个项目内，陕西保障性住房建设工程有限公司都将其纳入出资范围。

　　“特别是把经济欠发达、政府财力相对薄弱，建设资金缺口较大的市、县保障房建设项目作为支持的重点。目前我们签订的融资项目中，就比较集中在陕南的汉中、商洛，关中的宝鸡、杨凌，陕北的延安、铜川和榆林的南六县。”赵宝禄说。

　　在最初制定出资对象要求时，为了最大限度发挥资金作用，陕西保障性住房建设工程有限公司要求各市县保障性住房单个建设项目，其住房规模不少于200套、建筑面积应不低于1万平方米。在随后的调查中他们发现，很多市将建设任务下放到县一级，甚至是镇一级。这样就有很多保障房建设项目无法达到出资要求。

　　“为了配合地方完成建设任务，最终我们决定，无论项目投资多少、资金缺口大小，只要符合政策，并且有利于2011年全省保障性住房建设任务的完成，都应纳入资金支持范围，给予全力保障。”赵宝禄解释说。

　　目前，在公司拟出资的保障性住房项目中，70套以下的建设项目有6个，其中商洛市丹凤县的棣花镇卫生院公共租赁房项目只有30套，需要公司支持资金144万元，成为出资额最小的一个项目。

　　“这是一个民生工程，也是一个民心工程，我们把它作为一项经济任务，也是一项政治任务。因此在配合各地市保障房建设时，我们不会因过多考虑一些市县的回购能力而限制与他们的合作项目，而是尽全力保障全省的保障房建设顺利开工。”赵宝禄说。

　　2011年，陕西省廉租房建设任务5.54万套、公租房13.1万套。到6月底，陕西保障性住房建设工程有限公司的融资项目已占到了此类保障房建设任务的近40%。

　　3、重金在握几千公里对接市县项目

　　重金在握，保障性住房建设工程有限公司并没有坐在家里等人上门申请融资。

　　有了合作目标，4月，赵宝禄和他的团队迅速行动起来，根据各市县申报，经过认真梳理，从全省2011年建设项目中选出要求公司出资的229个项目，12.4万套保障性住房，需要建设资金99.67亿元作为前期重点出资项目。

　　为了在省政府规定的6月30日全面开工前，帮助市县政府把有缺口的项目建设资金落到实处，从5月13日至6月24日的40多天时间，赵宝禄和他的团队马不停蹄地在陕西省跑了起来，主动上门服务。他们先后到达宝鸡市、咸阳市、铜川市、渭南市、延安市、榆林市、汉中市、安康市、商洛市及杨凌示范区等10个市、区及所辖的部分区县进行项目对接，并多次往返陕南、陕北一些市县。常常早上人还在宝鸡，晚上就赶到了宜川，第二天又返回西安，每天都是三五百公里的奔波着。有时为了核实一个镇上的保障房项目，要在大山里绕几个小时。

　　“在下去核查时我们发现，由于一些市缺乏建设资金，就将建设任务下放到县上，而县上又将项目下放到镇上。其实最需要公租房和廉租房的恰恰集中在城市。经过我们与各市县政府的对接，弥补资金缺口，又有一些市把项目收到市一级来完成。”陕西保障性住房建设工程有限公司的一位工作人员介绍说。

　　“我们在对接过程中深深的感受到各市县政府对保障房工作的重视。在宝鸡，市长亲自带队到重庆考察保障房建设后，几乎将公租、廉租房项目全部放在市一级来完成。目前我们合作的最大一个融资项目就是宝鸡的渭滨区秦岭佳苑公租房项目，将建成7500套公租房。”赵宝禄说。

　　针对一些市县项目比较集中、公司出资较多的情况，陕西保障性住房建设工程有限公司采用集中洽谈的方式进行对接，节省了对接时间。而对于与省建设厅摸底登记册中的项目名称或建房套数出入较大的项目，则采取派项目对接组，下到县、区，对项目进行逐项核查，摸清地术后，再进行对接，确保每个项目都符合政策规定，每一笔融资都用到实处。

　　不等不靠，为保障房建设迅速推进赢得了时间。

　　截至7月1日，公司与10个市、区和27个县政府签订了拟出资项目建设框架协议。出资项目建设95个，建保障性住房75314套，出资额约93.12亿元，基本实现了全省覆盖。

　　有了资金保障，今年国家下达陕西省的47.43万套保障性安居工程项目全面开工。今年在建的2008－2011各年度、各类别保障性安居工程项目总投资达到1160亿元。预计全年可完成投资580亿元左右，达到全年房地产开发总投资的50%左右，对经济增长的拉动作用明显。

　　保障性安居工程在建规模达3000万平方米，与房地产开发施工规模相当，其中直接面向中低收入住房困难家庭出售的经适房和限价房达到13.36万套，1030万平方米。对于分流市场需求，增加市场供应，稳定房价起到了重要作用。

　　4、运营有方近百亿资金将按时拨付

　　只有资金支持而无监管到位的保障房建设，极有可能成为地方政府向国家伸手要钱要政策的“敛财”良机，乃至贪污腐败的触发点。

　　随着6月底的全面开工，建设项目资金也会不断从各方面拨付给各市县。一个让人担心的问题是：这么庞大的一笔资金能否用到该用的地方，而不被截留、挪用？这么多的建设项目同时启动，建设质量能否得到保证？

　　“下一步，我们在根据项目进度不断下拨资金的同时，也将对项目进行前期监督，对项目建设的招投标进行监督。”赵宝禄表示。

　　作为一个非盈利的管理性公司，陕西保障性住房建设工程有限公司还肩负着工程质量、工期、安全等的监督管理责任。特别是监督拨付资金合理有效使用，确保资金安全运行。

　　为了资金的安全运营，陕西省保障性住房建设工程有限公司将在出资的市、县项目部设立共管账户。“这个账户将管理项目建设中的中省市县划拨的配套资金、公司拨付的建设资金、地方政府的项目回购资金以及完成回购前由项目产生的各种收益资金等。”赵宝禄介绍说。

　　据了解，这个共管账户的支出实行专款专用，全部用于账户所对应的项目建设。通过“收支两条线”的管理模式，规范和理顺了保障性住房建设资金归集、拨付和回笼的面面俱到，确保了资金周转各个环节的顺畅衔接和资金封闭循环运行，得到了市县政府的认同。

　　为了提高资金使用效率和效益，节约项目投资，陕西保障性住房建设工程有限公司对项目的出资行为，按照与市县政府签订的合同，以前期核定的预算为基础，坚持预算上限控制，避免超出预算资金的拨付。

　　“我们会按照实现约定的项目建设进度节点，分批分次拨付资金，发挥资金的时间效益，确保现金流周转安全平稳。”赵宝禄说。截至目前已给杨凌、宜川、富县3个项目拨付前期费用共300万元。

　　陕西保障性住房建设工程有限公司的专业性和统一管理，将有助于改善保障性住房建设资金的管理和运用，也会在组织管理和施工等环节省去大量不必要的麻烦，间接节约成本，提高开工效率。

　　然而，快并不等于放松对保障房品质的监督。保障房建设品质问题在全国已经凸显出来，社会反响非常大，如果建设不好，会影响政府的公信力。李克强副总理在谈及此问题时强调，住房品质直接关系群众生命财产安全，在这个问题上不能有丝毫马虎和放松。

　　陕西省副省长江泽林也多次强调要积极推进保障性安居工程质量的创优工作，让这个民心工程同时也要成为放心工程。

　　为了便于保障性住房项目建设资金筹措管理及项目建设按期保质完成，在这个多方参与的建设中，陕西保障性住房建设工程有限公司作为项目建设出资主体，负责项目建设资金筹措、划拨及回笼；而市、县政府作为项目建设主体，负责项目建设的实施、管理和项目建成后的回购。

　　“我们要求各市县成立保障性住房建设工程有限公司或项目部与公司对接，指派管理人员，专门负责项目建设全过程的管理工作。通过协议形成把市县政府和保障性住房建设工程公司责任予以明确，项目法人对住房质量终身负责，保证保障性住房建设任务保质保量如期完成。”赵宝禄说。

　　7月的陕西，比天气更热的，是全省上下保障房建设的热潮。建设的大幕已经拉开，人们在火热的7月期待着这场民生大戏能精彩上演，圆了老百姓的安居梦。作为主演之一，陕西保障性住房建设工程有限公司，这个由政府和地方国企共同组建的平台，也将继续承担起为保障房融资的重任，不断为陕西保障房建设探明“钱”景。(王睿)